别墅与价格
您具体买到什么
当前批次：与已交付一期同在一个庄园内的期房私池别墅。两种户型，价格公开。
两居室别墅
起 USD 495,000
以 USD 50,000 可退还定金预订 · 赠送 7 晚 Free Try 住宿
- 别墅面积
- 122–126 m²
- 土地面积
- 250–287 m²
- 私家泳池
- 49–60 m²
16 已售 / 共 28 · 园区别墅总数
法律架构
有保障的长期租赁产权，续期已获预先批准
外国人在巴厘岛置业的标准、可获银行认可的架构——在您支付任何款项之前即以文件形式呈现。
长期租赁产权
您的别墅以有保障的长期租赁产权持有于已登记产权的土地之上，合同中载明经预先批准的续期路径。
尽职调查阶段提供全套文件
土地产权证、租赁条款、建造合同及《Development Status Schedule》（开发进度表）均在任何付款之前提供审阅。
欢迎独立核验
可委托您自己的律师，或选用我们可引荐的巴厘岛独立法律顾问——无论哪种方式，文件都完全相同。
购买路径
从书面咨询到托管别墅
五个步骤，每一步都有文件。文件未经您过目，任何东西都不会签署。
-
1
书面咨询
您会收到最新价目表、户型图与业权资料包——书面形式，使用您的语言。
-
2
文件与核验
土地产权、租赁条款、建造合同与 Development Status Schedule——由您自己的律师或巴厘岛独立律师审阅。
-
3
Reserve & Stay
可退还的 USD 50,000 定金锁定别墅与价格，计入购房款，并包含入住运营中的庄园。
-
4
按节点付款
余款按与施工节点挂钩的付款计划支付，写入购房合同。
-
5
竣工与交付
别墅进入专业托管；参与模式每年选择一次。购房者获赠 28 晚项目，零售价值最高 USD 7,750。
工程付款
五笔付款，对应有文件记录的施工节点
按当前示例付款计划，最后 10% 仅在别墅完成装修、家具安装并交付钥匙时支付。
-
30%
签署协议 · 首期付款
-
20%
地基完工
-
20%
墙体与屋顶完工
-
20%
室内工程完工
-
10%
家具安装完成 · 竣工及钥匙交付
USD 50,000
如继续购买，Reserve & Stay 预订定金将抵扣首期 30% 付款。
11%
增值税在标示价格之外另行支付。公证及登记费用由公司承担。
15
个月，自累计付款达到 30% 之日起计算，并提供进度报告及合同约定的交付程序。
首期 30% 应在签署后五个银行工作日内支付，并扣除已支付的预订费用。这是当前示例结构；最终以签署的买卖及建造协议为准。
购墅随附
购房者出行与体验礼包
从购买那天起，距离不再是您的操心事。接送与岛上体验由两个成熟平台为您安排。
机场：举牌接机，专车直达
第一年每次业主入住均含机场⇄别墅私人接送：到达厅举牌迎接、提前锁定一口价、车型自选。机场约十分钟车程。
环岛出行，按您的日程
巴厘岛全岛专车按固定价格出行——乌鲁瓦图、乌布、长谷、努沙杜瓦——由别墅团队通过 GetTransfer 平台为您预订：司机是一条消息，不是路边议价。
体验：为您甄选
通过 GetExperience 定制岛上体验：巴图尔火山日出、神庙与梯田、冲浪教学、潜水。围绕您的入住日期编排，落地前已订好。
由集团旗下出行与体验平台提供： GetTransfer.com · GetExperience.com
礼包条款以书面形式写入购房者资料包。
专业托管
运营方为您承担的事务
自竣工起，别墅即作为园区的一部分运营：
- 预订、收益管理与宾客运营
- 客房清洁、维护与日常运营支持
- 业主门户访问权限与季度报表
- 与您的持有规划相匹配的自用安排
- 每年一次的参与模式选择
- 环绕别墅、为其带来客源的运营中度假区
运营团队由 Janick Couturier 领衔——莱佛士、迪拜帆船酒店、丽思卡尔顿，之后深耕印尼市场十二年。 认识创始人
持有成本与报表
范围写明的固定服务费
别墅投入运营前，服务费、报表周期及业主核查权均会明确列出。
一居室别墅
USD 350 / 月
USD 4,200 每年
两居室别墅
USD 550 / 月
USD 6,600 每年
服务费包含
- 年度土地税、停车及安保
- 供水、排污、垃圾清运及泳池清洁
- 公共网络、园区绿化及花园维护
- 预防性维护管理及公共区域保养
- 家具、固定装置及设备更换储备金
业主门户
收入、未来预订、业主日历、入住率、报表、发票、检查记录、储备金余额及税务凭证，集中在一个仪表板中。
可供核查的记录
每月运营报告、季度报表和物业检查、年度状况报告，以及每个日历年一次由业主承担费用的别墅账目审计。
收入何时支付
租金收入按季度后付，在季度结束后 30 天内汇入业主指定账户。
Resident 模式按月支付服务费，入住期间用电单独计量。Long Holidays 与 Pro 模式从季度分配款中扣除服务费。服务费每五年复核一次；最终以签署协议为准。
自住。度假。收益。
三种模式，每年选择一次
书面条款清楚说明自用时间与租赁收入之间的取舍。
Resident
不限次数自用。别墅不进入租赁池，服务费按月收取。
Long Holidays
参与租赁，每年最多 60 晚业主自用，业主获得租赁池收益的 60%。
Pro
别墅持续进入租赁池，业主收益份额为 65%；业主自住按项目价格付费。
| 租赁池 | 自用 | 收入与日常费用 | |
|---|---|---|---|
| Resident | 不参与 | 不限 | 服务费按月支付；水电单独计量 |
| Long Holidays | 参与 · 业主 60% / 公司 40% | 每年最多 60 晚业主自用 | 收入按季支付；服务费从中扣除 |
| Pro | 参与 · 业主 65% / 公司 35% | 无免费入住；业主入住享八折 | 收入按季支付；服务费从中扣除 |
每个日历年选择一种模式。业主自用受房态、已确认预订及不开放日期限制。两种租赁模式另含每年 15 晚临时入住，以及亲友 15 晚八折入住。最终以《Owner Participation & Asset Management Agreement》为准。
示例性回报
假设公开的五年财务模型
这是别墅竣工并加入符合条件的租赁项目后的预测，不是历史运营数据。
365
每年可售夜晚
68→75%
模型入住率 · 第 1 年 → 第 5 年
15%
渠道与 OTA 佣金，占租金总收入
40%
管理及运营费，占租金总收入
一居室别墅
USD 345,000
- 平均售价 · 第 1 年
- USD 400
- 业主净收入 · 第 1 年
- USD 44,800
- 业主净收入 · 第 5 年
- USD 59,900
- 累计业主净收入 · 第 1–5 年
- USD 261,500
示例性收益率 · 第 1 年 → 第 5 年
13→17.4%
两居室别墅
USD 495,000
- 平均售价 · 第 1 年
- USD 600
- 业主净收入 · 第 1 年
- USD 67,200
- 业主净收入 · 第 5 年
- USD 89,900
- 累计业主净收入 · 第 1–5 年
- USD 392,300
示例性收益率 · 第 1 年 → 第 5 年
13.6→18.2%
交付实证
一期——已建成、售罄并交付
期房买家能得到的唯一真实凭证：已交付的上一期。
Pronoia 不是一个等待首位买家的概念。首期别墅已建成、售罄并有住户入住，度假区——体能中心、恢复区、餐厅、联合办公空间——今天已开放运营并配备完整团队。
本期发售是同一园区的下一期期房：共 28 栋住宅，其中 16 栋已售出。买家将在尽职调查阶段收到《Development Status Schedule》（开发进度表）及全套文件，每栋别墅竣工后即纳入专业托管。
同角度对照
设计意图与已交付实证并列呈现
采用相近视角，清楚区分本期建筑效果图与已竣工的一期实景照片。效果图表达设计意图；照片证明同一团队此前已完成的交付。
泳池侧立面
厨房
一期——已建成并售罄
16 已售 / 共 28 · 园区别墅总数
书面凭证
资料包里有什么
本页每一个说法都对应一份文件。付款之前，您手中已有：
- 最新价目表
- 户型图
- 业权资料包
- Reserve & Stay 条款
- Development Status Schedule
- Owner Participation Handbook
产权常见问题
买家会核查的细节
付款如何安排？
当前示例付款计划为：签约时 30%，地基完工 20%，墙体与屋顶完工 20%，室内完工 20%，家具安装并交付时 10%。Reserve & Stay 定金抵扣首笔付款。增值税另付；最终以签署协议为准。
预订定金可以退还吗？
可以。USD 50,000 的 Reserve & Stay 定金在您入住体验后决定不购买时全额退还。
别墅可以转售吗？
可以——租赁产权可转让。运营方的销售渠道及园区自身的候购需求均可用于转售；相关条款载于文件之中。
持有成本有哪些？
当前服务费为：一居室每月 USD 350，两居室每月 USD 550。费用包括页面列明的物业服务及更换储备金。Resident 模式水电单独计量；租赁模式从季度收入中扣除服务费。
我可以自行布置或改动别墅吗？
别墅按园区统一标准交钥匙交付，以保障整个租赁池的租赁品质。个性化需求可与运营方逐案协商确定。
我实际上是向谁购买？
向园区的开发主体购买，谈判桌对面是创始人的团队——正是交付并如今运营一期的同一批人。公司详细信息载于尽职调查资料包。
领取租金收入需要设立印尼公司或取得出租许可证吗？
按当前业主管理结构，仅为接收季度分配款，无需设立当地公司或取得出租许可证。标准 AML、KYC 及资金来源审查仍然适用。业主应就自身司法辖区取得独立税务意见；最终以签署协议为准。
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