巴厘岛房产尽职调查清单：支付定金前必须完成的25项核查

支付定金会改变你的谈判筹码。在汇款之前，应明确具体地块、收款方、将被转让的权利，以及定金可予退还的条件。预订表和营销资料无法回答这些问题。

应聘请独立于卖方、开发商和中介的印度尼西亚律师。对于已竣工或部分建成的房产，还应聘请独立测量师或工程师。他们的工作范围应针对实际地块及你的预定用途，而不是类似项目，也不应只是笼统介绍巴厘岛房产规则。

先确立证据标准

印度尼西亚的土地权利与登记受正式法律框架规管，其中包括印度尼西亚政府2021年第18号条例。现行法律资料也可通过 ATR/BPN 法律信息门户查询。这些来源确立了制度框架，但不能确认某一处具体房产的状态。你的律师必须另行核实。

审查交易时，可采用以下证据层级：

对方向你作出的表述	应索取的证据	买方的应对方式
营销陈述	本身没有证据效力	视为未经核实
卖方或开发商陈述	已签署的声明或合同条款	核查适用范围、例外情形及救济方式
土地或许可相关主张	针对具体地块的官方记录或批准文件	由独立律师鉴证其真实性
施工相关主张	图纸、合同、现场记录及检查	由独立技术人员对照文件与现场情况

每一项重要承诺最终都应落实为经鉴证的记录、已签署生效的协议或技术报告。

土地与交易各方：第1至6项核查

1. 识别土地权利。 取得清晰可辨的土地证书副本；若为租赁，则取得基础土地所有人的证书副本。要求律师根据最新 ATR/BPN 记录出具书面核验结果，并说明该项权利允许进行哪些活动。

2. 核对地块。 取得测量图、地块编号、登记面积和边界资料。由测量师检查实际占用的场地、出入口、围墙及建筑物是否与这些文件相符。

3. 调查权利负担与争议。 律师应调查已登记的担保权益、查封、相互冲突的权利主张及已知争议。你应取得书面检索报告，其中注明信息来源、检索日期及调查限制。

4. 核实每一方的身份。 收集自然人交易方的身份证明，以及公司交易方的组织与设立文件。确认卖方、出租方、开发商、承包商和定金收款方的名称均准确无误。

5. 确认签署权限。 取得授权委托书、公司批准文件，以及律师认为必要的其他同意文件。介绍项目的人未必是依法有权使项目方承担约束的人。

6. 检验所有权或租赁结构。 要求律师绘制从登记土地权利人到买方的完整权利链。对于租赁，应记录起始日期、到期日、续期机制、付款状态、转让权、继承处理方式、终止事件及救济措施。外国买方还应阅读外国人在巴厘岛购买房产中讨论的结构性问题。

分区与许可：第7至11项核查

7. 确认具体地块的分区。 取得针对实际地块的最新书面证据，而不是大范围区域地图的截图。律师应说明该证据由哪个主管机关或官方系统出具，以及核查时间。

8. 核对分区与预定用途。 某项分区允许住宅用途，并不自动意味着你计划开展的出租或接待服务业务也获准经营。应取得涵盖预定建筑用途和运营用途的书面意见。

9. 审查建筑审批。 取得适用的建筑批准文件及经批准的图纸。文件名称和具体要求可能因项目时间与状态而异，因此律师应确认实际适用的审批，而不是沿用销售资料中的术语。

10. 核查竣工或使用文件。 对于现有建筑，应取得适用于该房产的竣工、适用性或使用文件。将已批准的规划图纸与实际建成情况进行比对。

11. 核实合法通行权及场地限制。 应确认道路通行的法律依据，而不能只看现场是否有道路可走。还应记录公用设施安排，以及律师或技术审查人员发现的、针对该地块的环境、退界、高度或其他类似限制。

施工与合同：第12至16项核查

12. 明确工作范围。 取得已签署的施工合同、相互协调一致的图纸、技术规格、饰面清单和包含项目清单。家具、景观、泳池、设备及公用设施接驳是否包含在内，都应明确写明。

13. 审查价格构成。 要求提供合同总价，以及与明确施工阶段挂钩的付款计划。识别暂定金额、汇率风险、价格调整条款，以及可能导致变更费用的项目。

14. 独立核实施工进度。 对于期房或正在施工的项目，应取得注明日期的开发进度计划和现场状态报告。你的测量师应在相关款项支付前核实里程碑。更广泛的风险框架可参阅在巴厘岛购买期房别墅。

15. 细读延期与变更条款。 记录竣工的定义、可顺延工期的事件、通知程序、买方提出变更的流程、延期后果、终止权及退款机制。宣传册中的目标月份并不等于合同约定的交付日期。

16. 分配施工风险。 确认由谁负责各项审批、现场安全、损害、承包商履约、缺陷、质保，以及适用时的保险。在签署合同前，取得拟采用的检查及缺陷处理流程。

经济测算与运营：第17至21项核查

17. 编制总现金支出表。 列出定金、购买或租赁款、施工、家具配置、专业服务费、税费、登记费用、公用设施、运营筹备费用及预备金。应由律师和会计师识别尚不确定的项目，而不是直接填入假定费率。

18. 分配税费与其他费用。 合同应说明每项税款、政府收费、专业服务费、佣金及续期成本由谁承担。应根据你的持有结构和具体交易取得专业意见，而不是套用其他买方的计算结果。

19. 区分预测与证据。 除非有与该房产相关的记录作为支持，否则入住率、每晚房价、收入、支出及收益率均应标注为运营方报告数据或示例性数据。要求对方提供相关假设、管理费扣除项目、重置储备金及敏感性情景。

20. 审查运营合同。 取得管理协议及任何强制供应商条款。核查期限、排他性、费用、业主自用限制、报告机制、银行账户控制权、终止条款、数据访问权，以及住客相关责任的处理方式。

21. 确认运营合法且切实可行。 询问律师，你计划采用的模式需要哪些登记、执照、批准及运营结构。随后在现场检验人员配置、出入条件、电力、供水、废物处理、维护及应急安排。

交割与移交：第22至25项核查

22. 写明定金条件。 定金文件应明确房产、收款方、金额、期限、尽职调查条件、触发退款的情形、违约后果及适用文件。不要因为主合同尚未签署，就想当然地认为定金可以退还。

23. 制定签约及资金流程。 独立律师应确认哪些文件需要由 PPAT（土地契约官）、公证人或通过其他正式程序办理，并确认每个阶段谁有权收取款项。远程买方应建立远程购买巴厘岛房产中所述的身份核验、签署及文件控制程序。

24. 明确交割文件包。 要求提供已签署生效的协议、收据、土地权利或租赁权证据、批准文件、经批准的图纸、质保文件、使用手册、钥匙、物品清单、账户转移资料及最终付款记录。对于租赁，应将土地所有人的权利证据及授权证明与已签署生效的租约一并留存。

25. 验收前进行检查。 由独立技术检查人员将房产与合同及已批准图纸进行比对，测试可接触的系统，拍摄并记录缺陷，并出具书面整改清单。最终验收及任何保留款的支付，都应与有文件记录的整改流程挂钩。

项目特定、由运营方报告的披露： Pronoia 表示，其买方会在付款前收到土地权利文件、租赁条款、施工合同及《开发状态进度表》。这是 Pronoia 自身的流程，并非适用于整个市场的规则；现行说明载于其别墅所有权页面。买方仍应让自己的律师及技术顾问审查这些材料。

在批准支付定金之前，将每项核查标记为绿色、未解决或不可接受。对于每一个未解决事项，注明所缺文件、责任方及截止日期。只有在你的独立律师确认法律条件已获满足，且技术审查人员已放行与该笔付款对应的阶段后，才应付款。