Bali-Immobilien: Due-Diligence-Checkliste mit 25 Prüfpunkten

Mit einer Anzahlung verändert sich Ihre Verhandlungsposition. Bevor Sie Geld überweisen, müssen das genaue Grundstück, der Zahlungsempfänger, die übertragenen Rechte und die Voraussetzungen für eine Rückerstattung der Anzahlung feststehen. Ein Reservierungsformular und eine Verkaufspräsentation beantworten diese Fragen nicht.

Beauftragen Sie einen indonesischen Rechtsbeistand, der von Verkäufer, Bauträger und Makler unabhängig ist. Bei einer fertiggestellten oder teilweise errichteten Immobilie sollten Sie zusätzlich einen unabhängigen Bausachverständigen oder Ingenieur hinzuziehen. Ihr Prüfungsumfang sollte sich auf das konkrete Grundstück und Ihre beabsichtigte Nutzung beziehen, nicht auf ein ähnliches Projekt oder eine allgemeine Erläuterung der Immobilienvorschriften auf Bali.

Legen Sie zunächst einen Nachweisstandard fest

Indonesische Landrechte und deren Registrierung beruhen auf einem formellen Rechtsrahmen, zu dem unter anderem die Regierungsverordnung Nr. 18 aus dem Jahr 2021 gehört. Aktuelle Rechtsmaterialien können außerdem über das Rechtsinformationsportal von ATR/BPN geprüft werden. Diese Quellen bilden den Rechtsrahmen ab, bestätigen jedoch nicht den Status einer bestimmten Immobilie. Ihr Rechtsbeistand muss diesen gesondert prüfen.

Nutzen Sie bei der Prüfung eines Geschäfts diese Nachweishierarchie:

Was Ihnen mitgeteilt wird	Anzufordernder Nachweis	Reaktion des Käufers
Marketingaussage	Für sich genommen keiner	Als ungeprüft behandeln
Aussage des Verkäufers oder Bauträgers	Unterzeichnete Zusicherung oder Vertragsklausel	Umfang, Ausnahmen und Rechtsbehelf prüfen
Behauptung zu Land oder Genehmigung	Grundstücksspezifischer amtlicher Eintrag oder Bescheid	Durch einen unabhängigen Rechtsbeistand authentifizieren lassen
Aussage zum Bau	Pläne, Vertrag, Baustellenunterlagen und Inspektion	Dokumente und tatsächlichen Zustand durch einen unabhängigen technischen Fachmann abgleichen lassen

Jede wesentliche Zusage sollte letztlich in einem authentifizierten Nachweis, einem unterzeichneten Vertrag oder einem technischen Bericht festgehalten sein.

Land und Parteien: Prüfpunkte 1 bis 6

1. Landrecht feststellen. Lassen Sie sich eine lesbare Kopie des Landzertifikats beziehungsweise bei einem Pacht- oder Mietrecht des Zertifikats des zugrunde liegenden Eigentümers geben. Fordern Sie von Ihrem Rechtsbeistand eine schriftliche Prüfung anhand der aktuellen ATR/BPN-Einträge und eine Erläuterung dazu an, was dieses Recht erlaubt.

2. Grundstück abgleichen. Beschaffen Sie den Vermessungsplan, die Flurstücksnummer, die angegebene Fläche und die Grenzangaben. Ein Vermesser sollte prüfen, ob die tatsächlich genutzte Fläche, die Zufahrt, Mauern und Gebäude mit diesen Unterlagen übereinstimmen.

3. Belastungen und Streitigkeiten prüfen. Der Rechtsbeistand sollte eingetragene Sicherungsrechte, Beschlagnahmen, konkurrierende Ansprüche und bekannte Streitigkeiten untersuchen. Lassen Sie sich einen schriftlichen Recherchebericht geben, der Quellen, Datum und Grenzen der Prüfung nennt.

4. Alle Parteien verifizieren. Erfassen Sie die Identitätsnachweise natürlicher Personen und die Gründungs- und Gesellschaftsunterlagen von Unternehmen. Vergewissern Sie sich, dass Verkäufer, Vermieter oder Verpächter, Bauträger, Bauunternehmer und Empfänger der Anzahlung korrekt bezeichnet sind.

5. Vertretungsbefugnis bestätigen. Lassen Sie sich Vollmachten, gesellschaftsrechtliche Genehmigungen und alle weiteren Zustimmungen vorlegen, die Ihr Rechtsbeistand für erforderlich hält. Wer das Projekt präsentiert, ist möglicherweise nicht die Person, die es rechtswirksam verpflichten kann.

6. Eigentums- oder Pachtstruktur prüfen. Bitten Sie Ihren Rechtsbeistand, die vollständige Rechtskette vom eingetragenen Landrechtsinhaber bis zum Käufer darzustellen. Halten Sie bei einem Pacht- oder Mietrecht Beginn, Ablauf, Verlängerungsmechanismus, Zahlungsstatus, Übertragungsrechte, Behandlung im Erbfall, Beendigungsgründe und Rechtsbehelfe fest. Ausländische Käufer sollten außerdem die Strukturfragen unter Immobilienkauf durch Ausländer auf Bali lesen.

Zonierung und Genehmigungen: Prüfpunkte 7 bis 11

7. Grundstücksspezifische Zonierung bestätigen. Verlangen Sie einen aktuellen schriftlichen Nachweis für das konkrete Grundstück, nicht den Screenshot einer großflächigen Gebietskarte. Der Rechtsbeistand sollte angeben, von welcher Behörde oder aus welchem offiziellen System der Nachweis stammt und wann er geprüft wurde.

8. Zonierung mit der beabsichtigten Nutzung abgleichen. Aus einer Ausweisung, die Wohnnutzung zulässt, folgt nicht automatisch, dass auch die geplante Vermietung oder der vorgesehene Beherbergungsbetrieb erlaubt ist. Holen Sie eine schriftliche Beurteilung ein, die sowohl die geplante bauliche als auch die betriebliche Nutzung abdeckt.

9. Baugenehmigung prüfen. Lassen Sie sich die einschlägige Baugenehmigung und die genehmigten Pläne vorlegen. Bezeichnungen und Anforderungen können vom Zeitpunkt und Status des Projekts abhängen. Ihr Rechtsbeistand sollte daher feststellen, welche Genehmigung gilt, statt sich auf die Terminologie einer Verkaufspräsentation zu verlassen.

10. Fertigstellungs- oder Nutzungsunterlagen prüfen. Beschaffen Sie bei einem bestehenden Gebäude die für diese Immobilie geltenden Fertigstellungs-, Tauglichkeits- oder Nutzungsnachweise. Gleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem tatsächlich Gebauten ab.

11. Rechtlich gesicherte Zufahrt und Standortauflagen prüfen. Klären Sie die Rechtsgrundlage für die Straßenzufahrt, anstatt sich auf eine sichtbare Zufahrt zu verlassen. Dokumentieren Sie außerdem die Regelungen zu Versorgungsanschlüssen und alle grundstücksspezifischen Umwelt-, Abstands-, Höhen- oder vergleichbaren Beschränkungen, die Ihr Rechtsbeistand oder der technische Prüfer feststellt.

Bau und Vertrag: Prüfpunkte 12 bis 16

12. Leistungsumfang festschreiben. Lassen Sie sich den unterzeichneten Bauvertrag, aufeinander abgestimmte Pläne, Spezifikationen, eine Ausstattungs- und Oberflächenliste sowie eine Liste der enthaltenen Leistungen geben. Möbel, Außenanlagen, Pools, Geräte und Versorgungsanschlüsse sollten ausdrücklich ein- oder ausgeschlossen sein.

13. Preis eingehend prüfen. Fordern Sie eine Vertragssumme und einen Zahlungsplan an, die an klar definierte Bauabschnitte geknüpft sind. Ermitteln Sie vorläufige Kostenansätze, Währungsrisiken, Preisanpassungsklauseln und Positionen, die Nachträge auslösen können.

14. Baufortschritt unabhängig prüfen. Lassen Sie sich bei einem Off-Plan-Kauf oder einem laufenden Bauprojekt einen datierten Projektzeitplan und Baustandsbericht geben. Ihr Bausachverständiger sollte Meilensteine bestätigen, bevor die damit verbundenen Zahlungen erfolgen. Den weiter gefassten Risikorahmen erläutert Kauf einer Off-Plan-Villa auf Bali.

15. Verzugs- und Änderungsklauseln lesen. Halten Sie die Definition der Fertigstellung, Gründe für Fristverlängerungen, das Mitteilungsverfahren, den Ablauf bei vom Käufer gewünschten Änderungen, Verzugsfolgen, Kündigungsrechte und Rückzahlungsmechanismen fest. Eine Zielmonatsangabe in einer Broschüre ist kein vertraglicher Übergabetermin.

16. Baurisiken zuordnen. Klären Sie, wer gegebenenfalls für Genehmigungen, Baustellensicherheit, Schäden, die Leistung des Bauunternehmers, Mängel, Gewährleistungen und Versicherungen verantwortlich ist. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung das vorgesehene Inspektions- und Mängelverfahren geben.

Wirtschaftlichkeit und Betrieb: Prüfpunkte 17 bis 21

17. Gesamten Liquiditätsbedarf aufstellen. Führen Sie Anzahlung, Kauf- oder Pachtzahlungen, Bau, Möblierung, Honorare, Steuern, Registrierung, Versorgungsanschlüsse, betriebliche Einrichtung und Reserve auf. Lassen Sie unsichere Positionen von Rechtsbeistand und Steuerberater beziehungsweise Buchhalter benennen, statt dafür einen angenommenen Satz einzusetzen.

18. Steuern und Gebühren zuordnen. Im Vertrag sollte festgelegt sein, wer die jeweilige Steuer, staatliche Abgabe, Beratungsgebühr, Provision und Verlängerungskosten trägt. Lassen Sie sich zu Ihrer konkreten Struktur und Transaktion beraten, anstatt die Berechnung eines anderen Käufers zu übernehmen.

19. Prognosen von Nachweisen trennen. Kennzeichnen Sie Auslastung, Übernachtungspreis, Umsatz, Aufwendungen und Rendite als Angaben des Betreibers oder als Beispielrechnung, sofern sie nicht durch für die Immobilie relevante Unterlagen belegt sind. Fordern Sie die Annahmen, Abzüge für das Management, Wiederbeschaffungsrücklagen und eine Sensitivitätsrechnung an.

20. Betriebsvertrag prüfen. Lassen Sie sich den Managementvertrag und alle verbindlichen Lieferantenbedingungen geben. Prüfen Sie Laufzeit, Exklusivität, Gebühren, Einschränkungen der Eigennutzung, Berichtswesen, Kontrolle über Bankkonten, Kündigung, Datenzugang und den Umgang mit Haftungsansprüchen von Gästen.

21. Rechtmäßigkeit und praktische Umsetzbarkeit des Betriebs bestätigen. Fragen Sie Ihren Rechtsbeistand, welche Registrierungen, Lizenzen, Genehmigungen und welche Betriebsstruktur für Ihr geplantes Modell gelten. Prüfen Sie anschließend Personal, Zufahrt, Strom, Wasser, Abfall, Instandhaltung und Notfallvorkehrungen vor Ort.

Abschluss und Übergabe: Prüfpunkte 22 bis 25

22. Bedingungen für die Anzahlung schriftlich festlegen. Das Anzahlungsdokument sollte Immobilie, Empfänger, Betrag, Frist, Due-Diligence-Bedingungen, Rückzahlungsauslöser, Folgen einer Pflichtverletzung und maßgebliche Dokumente nennen. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Anzahlung erstattungsfähig ist, nur weil der Hauptvertrag noch nicht unterzeichnet wurde.

23. Protokoll für Unterzeichnung und Zahlungsfluss festlegen. Ein unabhängiger Rechtsbeistand sollte bestätigen, für welche Dokumente ein PPAT, Notar oder ein anderes formelles Verfahren erforderlich ist und wer in welcher Phase Gelder entgegennehmen darf. Käufer, die aus der Ferne handeln, sollten die unter Immobilienkauf auf Bali aus der Ferne beschriebenen Verfahren für Identitätsprüfung, Unterzeichnung und Dokumentenkontrolle einrichten.

24. Abschlussunterlagen definieren. Verlangen Sie unterzeichnete Verträge, Quittungen, Nachweise zum Land- oder Pachtrecht, Genehmigungen, genehmigte Pläne, Garantien, Handbücher, Schlüssel, Inventarlisten, Kontoübertragungen und Nachweise über die Schlusszahlung. Bewahren Sie bei einem Pacht- oder Mietrecht den Nachweis über das Landrecht und die Vertretungsbefugnis des Eigentümers zusammen mit dem unterzeichneten Vertrag auf.

25. Vor der Abnahme inspizieren. Lassen Sie den unabhängigen technischen Prüfer die Immobilie mit dem Vertrag und den genehmigten Plänen abgleichen, zugängliche Systeme testen, Mängel fotografieren und eine schriftliche Mängelliste erstellen. Koppeln Sie die endgültige Abnahme und etwaige einbehaltene Zahlungen an ein dokumentiertes Verfahren zur Mängelbeseitigung.

Projektspezifische, vom Betreiber gemeldete Offenlegung: Pronoia gibt an, dass seine Käufer vor der Zahlung den Landrechtstitel, die Pacht- oder Mietbedingungen, den Bauvertrag und den Development Status Schedule erhalten. Dabei handelt es sich um einen Prozess von Pronoia, nicht um eine marktweit geltende Regel; die aktuelle Beschreibung finden Sie auf der Seite zum Villeneigentum. Käufer sollten diese Unterlagen dennoch von ihrem eigenen Rechtsbeistand und technischen Berater prüfen lassen.

Markieren Sie vor der Freigabe einer Anzahlung jeden Prüfpunkt als grün, ungeklärt oder inakzeptabel. Benennen Sie für jeden ungeklärten Punkt das fehlende Dokument, die verantwortliche Partei und die Frist. Zahlen Sie erst, wenn Ihr unabhängiger Rechtsbeistand bestätigt hat, dass die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, und Ihr technischer Prüfer die für die Zahlung relevante Phase freigegeben hat.