Diligencia debida inmobiliaria en Bali: 25 comprobaciones antes del depósito

Un depósito cambia su capacidad de negociación. Antes de enviarlo, identifique la parcela exacta, la parte que recibirá el dinero, los derechos que se transfieren y las condiciones en las que el depósito es reembolsable. Un formulario de reserva y una presentación comercial no pueden responder a esas preguntas.

Designe a un abogado indonesio independiente del vendedor, el promotor y el agente. Para un inmueble terminado o parcialmente construido, contrate también a un perito o ingeniero independiente. Su encargo debe abarcar la parcela concreta y el uso que usted pretende darle, no una promoción similar ni una explicación general de las normas inmobiliarias de Bali.

Empiece por definir un estándar de prueba

Los derechos sobre terrenos y su registro en Indonesia se encuadran en un marco jurídico formal, que incluye el Reglamento Gubernamental n.º 18 de 2021. También pueden consultarse materiales jurídicos vigentes en el portal de información jurídica de ATR/BPN. Estas fuentes establecen el marco, pero no confirman la situación de un inmueble concreto. Su abogado debe verificarla por separado.

Utilice esta jerarquía de pruebas al revisar una operación:

Lo que le dicen	Prueba que debe solicitar	Respuesta del comprador
Afirmación comercial	Ninguna por sí sola	Trátela como no verificada
Afirmación del vendedor o promotor	Declaración firmada o cláusula contractual	Compruebe el alcance, las excepciones y la reparación prevista
Afirmación sobre el terreno o un permiso	Registro oficial o autorización correspondiente a la parcela	Haga que un abogado independiente autentique el documento
Afirmación sobre la construcción	Planos, contrato, registros de obra e inspección	Haga que un técnico independiente compare la documentación con la obra

Toda promesa sustancial debe quedar recogida en un registro autenticado, un acuerdo formalizado o un informe técnico.

Terreno y partes: comprobaciones 1 a 6

1. Identifique el derecho sobre el terreno. Reciba una copia legible del certificado del terreno o, en un arrendamiento, del certificado del propietario subyacente. Pida a su abogado una verificación por escrito frente a los registros vigentes de ATR/BPN y una explicación de lo que permite ese derecho.

2. Compruebe que la parcela coincide. Obtenga el plano topográfico, el número de parcela, la superficie declarada y la información sobre los linderos. Encargue a un topógrafo que compruebe si el terreno ocupado, el acceso, los muros y los edificios se corresponden con esos documentos.

3. Compruebe cargas y litigios. El abogado debe investigar garantías reales registradas, embargos, reclamaciones concurrentes y litigios conocidos. Reciba un informe de búsqueda por escrito que indique sus fuentes, fecha y limitaciones.

4. Verifique a todas las partes. Recopile los documentos de identidad de las personas físicas y los documentos constitutivos de las sociedades. Confirme que el vendedor, el arrendador, el promotor, el contratista y el receptor del depósito estén correctamente identificados.

5. Confirme la facultad de firma. Reciba los poderes notariales, las aprobaciones societarias y cualquier otro consentimiento que el abogado considere necesario. Quien presenta el proyecto puede no ser quien tenga capacidad legal para obligarlo.

6. Examine la estructura de propiedad o arrendamiento. Pida a su abogado que trace toda la cadena desde el titular registral del terreno hasta el comprador. En un arrendamiento, deje constancia de la fecha de inicio, el vencimiento, el mecanismo de prórroga, el estado de los pagos, los derechos de cesión, el tratamiento sucesorio, las causas de resolución y las vías de reparación. Los compradores extranjeros también deben conocer las cuestiones estructurales expuestas en Cómo compran propiedades en Bali los extranjeros.

Zonificación y permisos: comprobaciones 7 a 11

7. Confirme la zonificación específica de la parcela. Reciba pruebas escritas y vigentes sobre la parcela concreta, no una captura de pantalla de un mapa general de la zona. El abogado debe indicar qué autoridad o sistema oficial las emitió y cuándo se comprobaron.

8. Compruebe que la zonificación admite el uso previsto. Que una clasificación permita una vivienda no demuestra automáticamente que esté autorizada la actividad de alquiler o alojamiento que usted planea. Obtenga asesoramiento por escrito que abarque el uso previsto tanto del edificio como de la actividad.

9. Revise la autorización de construcción. Reciba la autorización de construcción aplicable y los planos aprobados. Los nombres y requisitos pueden depender del momento y la situación del proyecto, por lo que el abogado debe determinar qué autorización corresponde, en lugar de basarse en la terminología de una presentación comercial.

10. Compruebe los documentos de finalización o uso. Para un edificio existente, obtenga la documentación de finalización, idoneidad o uso aplicable al inmueble. Compare los planos aprobados con lo que realmente se construyó.

11. Verifique el acceso legal y las limitaciones del terreno. Determine la base jurídica del acceso por carretera, sin confiar únicamente en que exista un acceso visible. Documente asimismo las instalaciones de suministros y cualquier restricción ambiental, de retranqueo, altura o similar que el abogado o el revisor técnico haya identificado para la parcela.

Construcción y contrato: comprobaciones 12 a 16

12. Fije el alcance. Reciba el contrato de construcción firmado, los planos coordinados, las especificaciones, el cuadro de acabados y la lista de elementos incluidos. El mobiliario, el paisajismo, las piscinas, los equipos y las conexiones a suministros deben incluirse o excluirse expresamente.

13. Analice el precio. Solicite un importe contractual y un calendario de pagos vinculados a fases de obra definidas. Identifique las partidas provisionales, la exposición cambiaria, las cláusulas de revisión de precios y los elementos que puedan generar modificaciones.

14. Verifique el avance de forma independiente. Para una compra sobre plano o una obra en curso, reciba un calendario de desarrollo fechado y un informe sobre el estado de la obra. Su perito debe verificar los hitos antes de los pagos correspondientes. Consulte Comprar una villa sobre plano en Bali para conocer el marco de riesgos más amplio.

15. Lea las cláusulas sobre retrasos y modificaciones. Deje constancia de la definición de finalización, los supuestos de prórroga, el procedimiento de notificación, el proceso para cambios solicitados por el comprador, las consecuencias de los retrasos, los derechos de resolución y los mecanismos de reembolso. Un mes estimado en un folleto no es una fecha contractual de entrega.

16. Asigne el riesgo de construcción. Confirme quién responde de las autorizaciones, la seguridad de la obra, los daños, el desempeño del contratista, los defectos, las garantías y, cuando proceda, los seguros. Reciba el procedimiento propuesto de inspección y subsanación de defectos antes de firmar.

Economía y operación: comprobaciones 17 a 21

17. Prepare una hoja con todas las salidas de efectivo. Enumere el depósito, los pagos de compra o arrendamiento, la construcción, el mobiliario, los costes profesionales, los impuestos, el registro, los suministros, la puesta en marcha de la operación y la contingencia. Pida a un abogado y a un contable que identifiquen las partidas inciertas, en lugar de introducir un porcentaje supuesto.

18. Asigne los impuestos y gastos. El contrato debe indicar quién paga cada impuesto, tasa pública, honorario profesional, comisión y coste de renovación. Obtenga asesoramiento para su estructura y operación concretas, en vez de reutilizar el cálculo de otro comprador.

19. Separe las previsiones de las pruebas. Etiquete la ocupación, la tarifa por noche, los ingresos, los gastos y la rentabilidad como datos comunicados por el operador o meramente ilustrativos, salvo que estén respaldados por registros pertinentes para el inmueble. Solicite los supuestos, las deducciones de gestión, las reservas para reposiciones y el análisis de sensibilidad.

20. Revise el contrato de operación. Reciba el contrato de gestión y las condiciones de cualquier proveedor obligatorio. Compruebe la duración, la exclusividad, las comisiones, las restricciones de uso por el propietario, los informes, el control bancario, la resolución, el acceso a los datos y el tratamiento de las responsabilidades frente a los huéspedes.

21. Confirme que la operación sea legal y viable. Pregunte a su abogado qué registros, licencias, autorizaciones y estructura operativa se aplican al modelo que pretende utilizar. Después, compruebe sobre el terreno el personal, el acceso, la electricidad, el agua, los residuos, el mantenimiento y los procedimientos de emergencia.

Cierre y entrega: comprobaciones 22 a 25

22. Ponga por escrito las condiciones del depósito. El documento del depósito debe identificar el inmueble, el receptor, el importe, el plazo, las condiciones de diligencia debida, los supuestos de reembolso, las consecuencias del incumplimiento y los documentos rectores. No dé por sentado que un depósito es reembolsable porque el contrato principal aún no esté firmado.

23. Establezca el protocolo de formalización y fondos. Un abogado independiente debe confirmar qué documentos requieren un PPAT, un notario u otro procedimiento formal, y quién puede recibir fondos en cada fase. Los compradores a distancia deben establecer los procedimientos de identidad, firma y control documental descritos en Comprar una propiedad en Bali a distancia.

24. Defina el expediente de cierre. Exija los acuerdos formalizados, recibos, pruebas del título o arrendamiento, autorizaciones, planos aprobados, garantías, manuales, llaves, inventarios, traspasos de cuentas y justificantes del pago final. En un arrendamiento, conserve las pruebas del título y de la facultad del propietario del terreno junto con el contrato de arrendamiento formalizado.

25. Inspeccione antes de aceptar. Encargue al inspector técnico independiente que compare el inmueble con el contrato y los planos aprobados, pruebe los sistemas accesibles, fotografíe los defectos y emita una lista escrita de repasos. Vincule la aceptación definitiva y cualquier pago retenido a un proceso documentado de subsanación.

Información específica del proyecto, comunicada por el operador: Pronoia afirma que sus compradores reciben el título del terreno, las condiciones del arrendamiento, el contrato de construcción y el calendario del estado del desarrollo antes del pago. Es un proceso de Pronoia, no una norma general del mercado; la descripción vigente figura en su página sobre la propiedad de villas. Aun así, los compradores deben pedir a sus propios asesores jurídicos y técnicos que revisen esos materiales.

Antes de autorizar un depósito, marque cada comprobación como verde, pendiente o inaceptable. Para cada cuestión pendiente, indique el documento que falta, la parte responsable y la fecha límite. Pague únicamente cuando su abogado independiente confirme que se cumplen las condiciones legales y su revisor técnico haya aprobado la fase correspondiente al pago.