Immobilier à Bali : 25 contrôles avant de verser un dépôt

Le versement d’un dépôt modifie votre rapport de force. Avant d’envoyer les fonds, identifiez précisément la parcelle, la partie qui recevra l’argent, les droits transférés et les conditions dans lesquelles le dépôt est remboursable. Un formulaire de réservation et une présentation commerciale ne permettent pas de répondre à ces questions.

Mandatez un conseil juridique indonésien indépendant du vendeur, du promoteur et de l’agent. Pour un bien achevé ou partiellement construit, faites également appel à un expert en bâtiment ou à un ingénieur indépendant. Leur mission doit porter sur la parcelle concernée et l’usage que vous envisagez, et non sur un programme similaire ou une présentation générale des règles immobilières à Bali.

Commencez par définir un niveau de preuve

Les droits fonciers indonésiens et leur enregistrement s’inscrivent dans un cadre juridique formel, qui comprend notamment le règlement gouvernemental nº 18 de 2021. Les textes juridiques en vigueur peuvent également être consultés sur le portail d’information juridique de l’ATR/BPN. Ces sources établissent le cadre applicable, mais ne confirment pas la situation d’un bien particulier. Votre conseil doit la vérifier séparément.

Utilisez la hiérarchie des preuves suivante lors de l’examen d’une opération :

Ce qui vous est indiqué	Preuve à demander	Réaction de l’acheteur
Affirmation commerciale	Aucune à elle seule	La considérer comme non vérifiée
Déclaration du vendeur ou du promoteur	Déclaration signée ou clause contractuelle	Vérifier sa portée, ses exceptions et le recours prévu
Affirmation relative au terrain ou à un permis	Registre officiel ou autorisation propre à la parcelle	Faire authentifier le document par un conseil indépendant
Affirmation relative à la construction	Plans, contrat, registres de chantier et inspection	Faire comparer les documents au site par un technicien indépendant

Toute promesse importante doit se retrouver dans un document authentifié, un accord signé ou un rapport technique.

Terrain et parties : contrôles 1 à 6

1. Identifiez le droit foncier. Obtenez une copie lisible du certificat foncier ou, dans le cas d’un bail, du certificat du propriétaire sous-jacent. Demandez à votre conseil de procéder à une vérification écrite au regard des registres ATR/BPN en vigueur et d’expliquer ce que ce droit autorise.

2. Faites correspondre la parcelle. Obtenez le plan d’arpentage, le numéro de parcelle, la superficie déclarée et les informations relatives aux limites. Faites vérifier par un géomètre si le terrain occupé, l’accès, les murs et les bâtiments correspondent à ces documents.

3. Vérifiez les charges et les litiges. Le conseil doit rechercher les sûretés enregistrées, les saisies, les revendications concurrentes et les litiges connus. Obtenez un rapport de recherche écrit qui précise ses sources, sa date et ses limites.

4. Vérifiez chaque partie. Recueillez les pièces d’identité des personnes physiques et les documents constitutifs des sociétés. Confirmez que le vendeur, le bailleur, le promoteur, l’entrepreneur et le destinataire du dépôt sont correctement désignés.

5. Confirmez le pouvoir de signature. Obtenez les procurations, les autorisations sociales et tout autre consentement jugé nécessaire par votre conseil. La personne qui présente le projet n’est pas nécessairement celle qui a juridiquement le pouvoir de l’engager.

6. Évaluez la structure de propriété ou de bail. Demandez à votre conseil de retracer l’intégralité de la chaîne entre le titulaire du droit foncier enregistré et l’acheteur. Pour un bail, consignez la date de début, l’échéance, le mécanisme de prolongation, l’état des paiements, les droits de cession, le traitement successoral, les événements entraînant la résiliation et les recours. Les acheteurs étrangers devraient également prendre connaissance des questions structurelles abordées dans L’achat immobilier à Bali par des étrangers.

Zonage et permis : contrôles 7 à 11

7. Confirmez le zonage propre à la parcelle. Obtenez un justificatif écrit et à jour concernant la parcelle elle-même, et non une capture d’écran d’une carte couvrant une zone étendue. Le conseil doit indiquer quelle autorité ou quel système officiel l’a produit et à quelle date il a été vérifié.

8. Faites correspondre le zonage à l’usage prévu. Une désignation autorisant l’usage résidentiel ne signifie pas automatiquement que l’activité locative ou hôtelière envisagée est permise. Obtenez un avis écrit couvrant l’usage prévu du bâtiment et son mode d’exploitation.

9. Examinez l’autorisation de construire. Obtenez l’autorisation applicable et les plans approuvés. Les dénominations et exigences peuvent dépendre de la date et de l’état d’avancement du projet. Le conseil doit donc déterminer quelle autorisation s’applique au lieu de se fier à la terminologie d’une présentation commerciale.

10. Vérifiez les documents d’achèvement ou d’utilisation. Pour un bâtiment existant, obtenez les documents d’achèvement, de conformité ou d’utilisation applicables au bien. Comparez les plans approuvés avec ce qui a effectivement été construit.

11. Vérifiez l’accès légal et les contraintes du site. Établissez le fondement juridique de l’accès routier au lieu de vous fier à l’existence d’un accès visible. Documentez également les modalités de raccordement aux réseaux et toute restriction environnementale, de recul, de hauteur ou similaire propre à la parcelle relevée par le conseil ou l’examinateur technique.

Construction et contrat : contrôles 12 à 16

12. Définissez précisément le périmètre. Obtenez le contrat de construction signé, les plans coordonnés, les spécifications, le tableau des finitions et la liste des éléments inclus. Le mobilier, l’aménagement paysager, les piscines, les équipements et les raccordements aux réseaux doivent être expressément inclus ou exclus.

13. Examinez le prix en détail. Demandez un montant contractuel et un échéancier de paiement liés à des étapes de travaux clairement définies. Identifiez les provisions provisoires, l’exposition au risque de change, les clauses de révision des prix et les postes susceptibles d’entraîner des travaux modificatifs.

14. Faites vérifier l’avancement de manière indépendante. Pour un achat sur plan ou un chantier en cours, obtenez un calendrier daté du programme et un rapport sur l’état du chantier. Votre expert doit vérifier les jalons avant les paiements correspondants. Consultez Acheter une villa sur plan à Bali pour une présentation plus large des risques.

15. Lisez les clauses de retard et de modification. Consignez la définition de l’achèvement, les événements ouvrant droit à une prolongation, la procédure de notification, le processus applicable aux modifications demandées par l’acheteur, les conséquences d’un retard, les droits de résiliation et les modalités de remboursement. Un mois cible indiqué dans une brochure ne constitue pas une date de livraison contractuelle.

16. Répartissez les risques de construction. Confirmez, selon le cas, qui assume la responsabilité des autorisations, de la sécurité du chantier, des dommages, de l’exécution par l’entrepreneur, des malfaçons, des garanties et des assurances. Obtenez la procédure d’inspection et de traitement des réserves proposée avant de signer.

Économie et exploitation : contrôles 17 à 21

17. Établissez un tableau de l’ensemble des décaissements. Répertoriez le dépôt, les paiements d’achat ou de bail, la construction, l’ameublement, les honoraires professionnels, les impôts, l’enregistrement, les réseaux, la mise en place de l’exploitation et la provision pour imprévus. Demandez au conseil et à un comptable d’identifier les postes incertains au lieu d’y appliquer un taux supposé.

18. Répartissez les impôts et les frais. Le contrat doit préciser qui paie chaque impôt, taxe publique, honoraire professionnel, commission et coût de renouvellement. Obtenez un avis adapté à votre structure et à votre transaction au lieu de réutiliser le calcul d’un autre acheteur.

19. Séparez les prévisions des éléments probants. Qualifiez le taux d’occupation, le tarif par nuit, les revenus, les charges et le rendement de données communiquées par l’exploitant ou d’illustrations, sauf s’ils sont étayés par des documents pertinents pour le bien. Demandez les hypothèses, les prélèvements de gestion, les réserves de remplacement et un scénario de sensibilité.

20. Examinez le contrat d’exploitation. Obtenez le contrat de gestion et toutes les conditions imposées par des fournisseurs obligatoires. Vérifiez la durée, l’exclusivité, les frais, les restrictions d’utilisation par le propriétaire, les rapports, le contrôle des comptes bancaires, la résiliation, l’accès aux données et le traitement des responsabilités envers les clients.

21. Confirmez que l’exploitation est licite et praticable. Demandez à votre conseil quels enregistrements, licences, autorisations et quelle structure d’exploitation s’appliquent au modèle envisagé. Vérifiez ensuite sur place le personnel, l’accès, l’électricité, l’eau, les déchets, l’entretien et les dispositifs d’urgence.

Signature définitive et remise du bien : contrôles 22 à 25

22. Consignez par écrit les conditions du dépôt. Le document relatif au dépôt doit identifier le bien, le destinataire, le montant, la date limite, les conditions de due diligence, les faits déclenchant un remboursement, les conséquences d’une défaillance et les documents qui font foi. Ne présumez pas qu’un dépôt est remboursable au seul motif que le contrat principal n’est pas signé.

23. Définissez le protocole de signature et de transfert des fonds. Un conseil indépendant doit confirmer quels documents nécessitent l’intervention d’un PPAT, d’un notaire ou une autre procédure formelle, ainsi que les personnes autorisées à recevoir les fonds à chaque étape. Les acheteurs à distance doivent mettre en place les procédures d’identification, de signature et de contrôle documentaire décrites dans Acheter un bien immobilier à Bali à distance.

24. Définissez le dossier de conclusion. Exigez les accords signés, les reçus, les justificatifs du titre foncier ou du bail, les autorisations, les plans approuvés, les garanties, les manuels, les clés, les inventaires, les transferts de comptes et les preuves du paiement final. Dans le cas d’un bail, conservez les justificatifs du titre et du pouvoir du propriétaire foncier avec le bail signé.

25. Inspectez avant d’accepter. Faites comparer le bien au contrat et aux plans approuvés par l’inspecteur technique indépendant. Celui-ci doit tester les installations accessibles, photographier les défauts et établir une liste écrite des réserves. Subordonnez l’acceptation définitive et tout paiement retenu à une procédure documentée de correction.

Information propre au projet, communiquée par l’opérateur : Pronoia indique que ses acheteurs reçoivent le titre foncier, les conditions du bail, le contrat de construction et le Development Status Schedule avant tout paiement. Il s’agit d’une procédure de Pronoia, et non d’une règle applicable à l’ensemble du marché ; sa description actuelle figure sur sa page consacrée à la propriété des villas. Les acheteurs doivent néanmoins faire examiner ces documents par leur propre conseil et leur propre conseiller technique.

Avant d’autoriser le versement d’un dépôt, classez chaque contrôle comme validé, non résolu ou inacceptable. Pour chaque point non résolu, indiquez le document manquant, la partie responsable et l’échéance. Ne payez que lorsque votre conseil indépendant a confirmé que les conditions juridiques sont remplies et que votre examinateur technique a validé l’étape correspondant au paiement.