远程购买巴厘岛房产：核验、签署与付款检查清单

远程购买意味着，你需要判断自己能否核实房产、合同各方及付款条件，而不是依赖销售展示来作出决定。这种交易方式可以运作，但不能因为便利而降低对证据的要求。

**据运营方陈述：**Pronoia 表示，可提供远程文件审查、远程签署和分阶段付款，远程买家适用相同的文件和业主计划。请参阅其 Reserve & Stay 信息和产权办理流程。这些内容是运营方对自身流程的说明，并非独立法律意见。你的顾问应结合交易文件逐项核验这些说法。

判断是否适合远程完成交易

首先要区分哪些事项可以远程处理，哪些仍需由当地专业人士核实。审阅扫描件、参加实时通话以及在境外签署文件或许切实可行，但确认土地权利、授权情况、许可、施工状态和可执行性，需要与具体交易相对应的证据。

印度尼西亚的土地制度部分受《2021年第18号政府条例》规管。适当的所有权或合同架构取决于买方身份、土地状态和具体交易。不要根据其他买家的安排推断你自己的权利。印度尼西亚律师应解释你将在法律上持有什么权利、持有多久，以及这些权利受哪些续期、转让、使用或终止条款约束。如需了解更广泛的背景，请阅读外国人在巴厘岛购买房产。

如果卖方不愿提供完整文件、允许独立审查、说明收款方身份或通过实时画面展示房产，就不具备推进远程购买的条件。

核实各方身份与授权

按完整法定名称和角色识别每一方。开发商、土地所有者、项目公司、运营方、销售代理和收款方可能并非同一实体。索取与各合同方相适应的最新公司档案和身份证明，再由律师核实谁拥有或控制相关权利，以及谁有权代表公司作出有约束力的行为。

在进行实质审查前，使用以下工作表：

核查对象	需要取得的证据	需要解决的问题
买方	护照或实体登记资料	所有文件中的买方名称是否完全一致？
出售方或权利授予方	身份证明和公司档案	该方是否持有拟转让或授予的权利？
签署人	任命文件或授权证明	此人是否有权签署协议？
土地和别墅	权属文件、测量资料、图纸和项目标识	所有记录是否指向同一地块和单元？
运营方	管理条款或业主计划条款	由谁提供哪些服务，服务期限和费用是多少？
收款方	账户名称证明和书面付款指示	该实体为何有权收取款项？

如果有人提议由代理人代为签署，应请独立律师确认所需授权、文件形式、见证、公证、认证或其他手续。不要想当然地认为授权委托安排一定可行或充分。

获取并审查完整文件

要求对方一次性提供全套文件，并附有注明日期的目录和清晰可读的副本。视具体交易而定，这些文件可能包括土地和公司档案、预订文件、主协议、规格说明、图纸、施工进度表、付款计划、管理条款、业主计划规则、费用披露、保险资料、许可材料和交付程序。

具体清单取决于交易本身。可使用巴厘岛房产尽职调查清单整理问题，再由独立的印度尼西亚律师识别缺失或不一致的项目。律师应代表你的利益，而不应只是替卖方准备文件。

逐份比对所有文件中的名称、日期、地块编号、别墅编号、建筑面积说明、包含项目和付款金额。如有任何不一致，要求对方提供书面解释和修正版文件，并保留两个版本。如果你希望某项在通话或消息中作出的承诺可以执行，就应将其写入合同。

通过实时画面核验房产和里程碑

与经过编辑的工程进度图片相比，实时视频查验可以提供更多信息，但不能取代技术检查。安排在约定时间进行通话，并要求展示人员从进场道路开始，不间断地移动到项目现场、对应单元和相关边界。请其展示手机或其他时间参照物、附近固定地标、公用设施区域和单元标识。

如果购买的是期房，应要求对方提供与合同里程碑相对应的证据，而不是接受笼统的进度更新。期房别墅购买指南解释了为何需要特别关注施工与付款的先后安排。

只有在参与者同意的情况下才可录制通话。保存带日期的截图、参与者名单和书面答复。如果相关阶段涉及重要技术事项，应委任合格的当地检查人员独立出具报告。卖方提供的视频只能证明展示了什么，不能证明隐蔽工程、尺寸或合规情况令人满意。

确认合同语言和签署手续

阅读具有控制效力的合同，而不应只看译本或条款清单。请律师确认以哪种语言版本为准，以及印度尼西亚语相关要求是否会影响协议。如果文件为双语版本，应明确不同语言版本出现差异时如何处理。

签署前，应锁定最终文件版本。每份文件都应具有清晰的名称、日期、版本号和完整附件。检查所有空白栏是否已经填写，并确认图纸、规格说明、付款日期和业主计划条款均已附上。

Pronoia 表示可以远程签署，但正确的签署方式取决于具体文件和交易各方。不要想当然地认为键入式签名、扫描签名、电子签署平台或境外见证程序一定具有可执行性。签署前，你的律师必须确认允许采用的签署方式，以及任何见证、公证、认证、文件原件或登记要求。

在签署通话中，确认每名签署人的身份、权限和最终文件版本。签署后，取得各方完整签署的副本，以及任何签后必要步骤已经完成的证据。

仅在取得明确约定的证据后付款

将付款指示作为受控流程处理。通过两个相互独立的渠道，核实收款方的法定名称、银行信息及其与合同的关系。例如，将正式书面指示与通过实时通话向已知联系人取得的确认进行比对。这只是核验方法示例，并非指定的银行操作流程。

不要仅凭电子邮件或即时消息接受收款方或账户变更。应暂停付款并重新进行核验。独立律师也应确认拟议收款方是否与合同一致。

采用以下付款流程：

1. 将金额和到期日与已签署的付款计划进行核对。
2. 确认合同约定的触发条件，例如合同签署完成或有证据支持的施工阶段。
3. 取得要求提供的发票、证明、报告、照片或检查证据。
4. 在将触发条件视为已满足之前，先处理瑕疵、延误和文件缺口。
5. 再次确认收款方信息和付款附言。
6. 将付款指示、审批记录、转账凭证和收款确认一并保存。
7. 更新付款台账，列明合同金额、已付金额、日期、币种、触发条件和余额。

据运营方称，可采用分阶段付款，但具体阶段、证据和救济措施因项目而异。已签署的合同应说明以什么证明完工、由谁评估、付款何时到期，以及发生延误或争议后如何处理。当前项目摘要可见内部的 Reserve & Stay 页面；你的购买应以已签署的文件为准。

将交付作为独立的决策关口

交付应有单独的检查清单，包括：在适当情况下进行独立检查、编制瑕疵清单、确定整改期限、核对物品清单、移交钥匙和访问凭证、确认公用设施状态，并取得使用手册、保修资料、保险文件、最终图纸、付款核对记录和管理服务接入资料。用带日期的照片记录仪表读数和家具状况。

如果受委任代表的权限和职责已有文件记录，并且律师确认相关手续，远程交付或许可行。否则，应在最终接收或支付最后一笔款项前安排现场到访。可选的现场到访只有与具体决策节点挂钩时才最有价值，不应将其当作参观行程。

在支付最终款项前，以书面形式确认已签署的合同、付款台账、里程碑证据、检查记录、瑕疵整改结果和交付文件包均指向同一买方、同一房产和同一笔交易。