Due diligence immobiliare a Bali: 25 verifiche prima del deposito

Il versamento di un deposito modifica il vostro potere negoziale. Prima di effettuarlo, identificate il lotto esatto, il soggetto che riceverà il denaro, i diritti trasferiti e le condizioni alle quali il deposito è rimborsabile. Un modulo di prenotazione e una presentazione commerciale non possono rispondere a queste domande.

Incaricate un legale indonesiano indipendente dal venditore, dal promotore e dall’agente. Per un immobile ultimato o parzialmente costruito, incaricate anche un perito o un ingegnere indipendente. Il mandato deve riguardare il lotto effettivo e l’uso che intendete farne, non un progetto simile o una spiegazione generale delle norme immobiliari di Bali.

Partite da uno standard probatorio

I diritti fondiari e la loro registrazione in Indonesia rientrano in un quadro giuridico formale, che comprende il Regolamento governativo n. 18 del 2021. È inoltre possibile consultare i materiali giuridici aggiornati tramite il portale di informazione giuridica ATR/BPN. Queste fonti definiscono il quadro normativo, ma non confermano la situazione di un determinato immobile. Il vostro legale deve verificarla separatamente.

Nel valutare un’operazione, applicate questa gerarchia delle prove:

Cosa vi viene detto	Prova da richiedere	Risposta dell’acquirente
Dichiarazione commerciale	Nessuna, di per sé	Consideratela non verificata
Dichiarazione del venditore o promotore	Dichiarazione firmata o clausola contrattuale	Verificate ambito, eccezioni e rimedi
Affermazione sul terreno o su un permesso	Registro ufficiale o autorizzazione riferiti al lotto	Fate autenticare il documento da un legale indipendente
Affermazione sulla costruzione	Disegni, contratto, registri di cantiere e ispezione	Fate confrontare documenti e cantiere da un tecnico indipendente

Ogni promessa rilevante deve confluire in un documento autenticato, in un accordo sottoscritto o in una relazione tecnica.

Terreno e parti: verifiche da 1 a 6

1. Identificate il diritto fondiario. Ricevete una copia leggibile del certificato fondiario o, in caso di locazione, del certificato del proprietario sottostante. Chiedete al legale una verifica scritta rispetto ai registri ATR/BPN aggiornati e una spiegazione di ciò che il diritto consente.

2. Verificate la corrispondenza del lotto. Ottenete il rilievo topografico, il numero del lotto, la superficie dichiarata e le informazioni sui confini. Fate controllare da un geometra se il sito occupato, l’accesso, i muri e gli edifici corrispondono a tali documenti.

3. Controllate gravami e controversie. Il legale deve indagare garanzie reali registrate, sequestri, pretese concorrenti e controversie note. Ricevete una relazione scritta sulle ricerche che ne indichi fonti, data e limiti.

4. Verificate ogni parte. Raccogliete i documenti d’identità delle persone fisiche e gli atti costitutivi delle società. Confermate che venditore, locatore, promotore, appaltatore e destinatario del deposito siano indicati correttamente.

5. Confermate i poteri di firma. Ricevete procure, approvazioni societarie e ogni altro consenso che il legale ritenga necessario. Chi presenta il progetto potrebbe non essere il soggetto legalmente autorizzato a vincolarlo.

6. Esaminate la struttura proprietaria o locativa. Chiedete al legale di ricostruire l’intera catena dal titolare registrato del terreno all’acquirente. Per una locazione, documentate data iniziale, scadenza, meccanismo di proroga, stato dei pagamenti, diritti di trasferimento, disciplina successoria, cause di risoluzione e rimedi. Gli acquirenti stranieri dovrebbero inoltre approfondire le questioni strutturali illustrate in Acquistare immobili a Bali come stranieri.

Destinazione urbanistica e permessi: verifiche da 7 a 11

7. Confermate la destinazione urbanistica specifica del lotto. Ricevete prove scritte e aggiornate relative al terreno effettivo, non lo screenshot di una mappa di un’area più vasta. Il legale deve indicare quale autorità o sistema ufficiale le ha prodotte e quando sono state verificate.

8. Verificate che la destinazione sia compatibile con l’uso previsto. Una classificazione che consente l’uso residenziale non dimostra automaticamente che sia ammessa l’attività di locazione o ricettiva da voi prevista. Ottenete un parere scritto che tratti sia l’uso edilizio sia quello operativo programmato.

9. Esaminate l’autorizzazione edilizia. Ricevete l’autorizzazione edilizia applicabile e i disegni approvati. Denominazioni e requisiti possono dipendere dalla tempistica e dallo stato del progetto: il legale deve quindi individuare l’autorizzazione pertinente, anziché affidarsi alla terminologia di una presentazione commerciale.

10. Controllate i documenti di completamento o utilizzo. Per un edificio esistente, ottenete la documentazione di completamento, agibilità o utilizzo applicabile all’immobile. Confrontate i progetti approvati con quanto è stato effettivamente costruito.

11. Verificate l’accesso legale e i vincoli del sito. Accertate il fondamento giuridico dell’accesso stradale, senza limitarvi a constatarne la presenza fisica. Documentate inoltre gli allacciamenti alle utenze e ogni vincolo ambientale, di arretramento, di altezza o analogo riferito al lotto e individuato dal legale o dal tecnico incaricato della verifica.

Costruzione e contratto: verifiche da 12 a 16

12. Definite l’ambito dei lavori. Ricevete il contratto di costruzione firmato, gli elaborati coordinati, le specifiche, l’elenco delle finiture e quello delle dotazioni incluse. Arredi, sistemazione del verde, piscine, attrezzature e allacciamenti alle utenze devono essere espressamente inclusi o esclusi.

13. Analizzate il prezzo. Richiedete un importo contrattuale e un calendario dei pagamenti collegato a fasi di lavoro definite. Individuate stanziamenti provvisori, esposizione valutaria, clausole di adeguamento dei prezzi e voci che possono generare varianti.

14. Verificate in modo indipendente l’avanzamento. Per un acquisto su progetto o una costruzione in corso, ricevete un cronoprogramma datato e una relazione sullo stato del cantiere. Il vostro perito deve verificare il raggiungimento delle tappe prima dei relativi pagamenti. Per un quadro più ampio dei rischi, consultate Acquistare una villa su progetto a Bali.

15. Leggete le clausole su ritardi e varianti. Documentate la definizione di completamento, gli eventi che consentono proroghe, la procedura di notifica, il processo per le modifiche richieste dall’acquirente, le conseguenze dei ritardi, i diritti di risoluzione e i meccanismi di rimborso. Un mese indicativo in una brochure non costituisce una data contrattuale di consegna.

16. Attribuite il rischio di costruzione. Confermate le responsabilità per autorizzazioni, sicurezza del cantiere, danni, prestazioni dell’appaltatore, difetti, garanzie e assicurazioni, ove applicabili. Prima della firma, ricevete la procedura proposta per le ispezioni e la gestione dei difetti.

Aspetti economici e gestione: verifiche da 17 a 21

17. Preparate un prospetto di tutti gli esborsi. Elencate deposito, pagamenti per l’acquisto o la locazione, costruzione, arredi, costi professionali, imposte, registrazione, utenze, avvio dell’attività e fondo per imprevisti. Fate individuare a un legale e a un commercialista le voci incerte, invece di inserire un’aliquota presunta.

18. Attribuite imposte e costi. Il contratto deve precisare chi paga ogni imposta, onere pubblico, compenso professionale, commissione e costo di rinnovo. Ottenete una consulenza riferita alla vostra struttura e alla specifica operazione, senza riutilizzare il calcolo di un altro acquirente.

19. Separate le previsioni dalle prove. Indicate tasso di occupazione, tariffa per notte, ricavi, spese e rendimento come dati comunicati dal gestore o puramente illustrativi, a meno che siano supportati da documenti pertinenti all’immobile. Richiedete le ipotesi, le trattenute di gestione, le riserve per sostituzioni e uno scenario di sensitività.

20. Esaminate il contratto di gestione. Ricevete il contratto di gestione e le condizioni di eventuali fornitori obbligatori. Verificate durata, esclusiva, commissioni, limitazioni all’uso da parte del proprietario, rendicontazione, controllo dei conti bancari, risoluzione, accesso ai dati e trattamento delle responsabilità verso gli ospiti.

21. Confermate che l’attività sia lecita e concretamente praticabile. Chiedete al legale quali registrazioni, licenze, autorizzazioni e quale struttura operativa si applichino al modello previsto. Verificate quindi in loco personale, accesso, elettricità, acqua, rifiuti, manutenzione e procedure di emergenza.

Chiusura e consegna: verifiche da 22 a 25

22. Mettete per iscritto le condizioni del deposito. Il documento relativo al deposito deve identificare immobile, destinatario, importo, scadenza, condizioni di due diligence, cause di rimborso, conseguenze dell’inadempimento e documenti applicabili. Non presumete che un deposito sia rimborsabile solo perché il contratto principale non è stato firmato.

23. Definite il protocollo per la sottoscrizione e i fondi. Un legale indipendente deve confermare quali documenti richiedano un PPAT, un notaio o un’altra procedura formale e chi possa ricevere i fondi in ciascuna fase. Gli acquirenti a distanza devono stabilire le procedure di identificazione, firma e controllo documentale descritte in Acquistare un immobile a Bali a distanza.

24. Definite il fascicolo di chiusura. Richiedete accordi sottoscritti, ricevute, prove del titolo o della locazione, autorizzazioni, progetti approvati, garanzie, manuali, chiavi, inventari, volture dei conti e documentazione del pagamento finale. Per una locazione, conservate le prove del titolo e dei poteri del proprietario del terreno insieme al contratto di locazione sottoscritto.

25. Ispezionate prima dell’accettazione. Fate confrontare al tecnico indipendente l’immobile con il contratto e i progetti approvati, collaudare gli impianti accessibili, fotografare i difetti ed emettere un elenco scritto delle opere da correggere. Collegate l’accettazione finale e ogni pagamento trattenuto a una procedura documentata di eliminazione dei difetti.

Informativa specifica sul progetto, comunicata dall’operatore: Pronoia dichiara che i suoi acquirenti ricevono il titolo fondiario, le condizioni della locazione, il contratto di costruzione e il cronoprogramma sullo stato di avanzamento del progetto prima del pagamento. Si tratta di una procedura di Pronoia, non di una regola valida per l’intero mercato; la descrizione aggiornata è disponibile nella sua pagina sulla proprietà delle ville. Gli acquirenti dovrebbero comunque far esaminare questi materiali dai propri consulenti legali e tecnici.

Prima di autorizzare un deposito, contrassegnate ogni verifica come verde, irrisolta o inaccettabile. Per ogni punto irrisolto, indicate il documento mancante, il soggetto responsabile e la scadenza. Pagate soltanto quando il vostro legale indipendente conferma che le condizioni giuridiche sono soddisfatte e il tecnico incaricato ha approvato la fase a cui si riferisce il pagamento.