ROI d’une villa à Bali : calcul de l’ADR, de l’occupation et des coûts

Un acheteur doit savoir si les revenus prévisionnels d’une villa résistent à des hypothèses réalistes d’occupation, de coûts d’exploitation et d’usage personnel. Un rendement annoncé ne permet pas de le déterminer si le dénominateur utilisé pour les revenus, la base de coûts et la base d’investissement ne sont pas visibles.

Commencez par un modèle que vous pouvez auditer. Laissez chaque donnée vide tant qu’elle n’est pas étayée par un historique d’exploitation, un contrat, un devis actuel ou une hypothèse clairement identifiée. Les scénarios bas, central et haut doivent refléter des données différentes, et non trois pourcentages de rendement inexpliqués.

Commencer par les nuitées disponibles, l’occupation et l’ADR

Pour une villa louée comme une seule unité, utilisez partout des nuitées-villa. Si les chambres sont vendues séparément, utilisez partout des nuitées-chambre. Mélanger ces unités faussera à la fois l’occupation et l’ADR.

Les définitions de base sont les suivantes :

ADR = revenus d’hébergement / nuitées vendues
Occupation = nuitées vendues / nuitées disponibles
Nuitées vendues = nuitées disponibles x occupation
Chiffre d’affaires brut d’hébergement = nuitées disponibles x occupation x ADR

L’ADR correspond aux revenus d’hébergement divisés par les nuitées-chambre vendues. N’intégrez pas à l’ADR les taxes, la restauration, le transport et les autres revenus hors hébergement, sauf si la source de reporting indique expressément qu’ils sont inclus. Dans ce cas, rapprochez l’écart avant d’utiliser le chiffre.

L’occupation doit reprendre le même dénominateur de nuitées disponibles que le modèle de revenus. Une prévision fondée sur une définition et un rapport d’exploitation fondé sur une autre ne sont pas comparables.

Préserver l’intégrité du dénominateur d’occupation

Calculez le stock locatif avant d’appliquer le taux d’occupation :

Nuitées disponibles = nuitées calendaires
                     - nuitées bloquées par le propriétaire
                     - fermetures planifiées pour maintenance
                     - autres nuitées indisponibles à la vente

Les nuitées bloquées par le propriétaire réduisent le stock utilisable et la capacité de revenus. Elles peuvent aussi améliorer en apparence le taux d’occupation publié, car le dénominateur est plus petit. Consignez-les séparément au lieu de les noyer dans un ajustement général de disponibilité.

Statistiques officielles : BPS-Statistics Indonesia publie les taux d’occupation des chambres des hôtels classés à Bali. Ces données fournissent un contexte utile, mais elles concernent les hôtels et ne constituent pas une prévision pour une villa particulière. L’emplacement, le type d’unité, la date d’ouverture, la distribution, la stratégie tarifaire et le traitement du stock peuvent tous différer. Le guide général des données du marché immobilier à Bali explique comment distinguer le contexte de marché de l’analyse financière propre à l’actif.

Construire les scénarios bas, central et haut à partir de données divulguées

Utilisez les mêmes formules dans chaque colonne. Ne modifiez que les hypothèses que vous pouvez expliquer. Le scénario bas ne correspond pas automatiquement à l’ADR et au taux d’occupation les plus faibles que l’on puisse imaginer, tandis que le scénario haut ne doit pas correspondre à l’objectif commercial. Chaque scénario doit préciser les éléments probants sur lesquels il repose.

Ligne du modèle	Formule ou éléments probants	Bas	Central	Haut
Nuitées calendaires	Période prévisionnelle exacte	___	___	___
Nuitées bloquées par le propriétaire	Dates d’usage prévues par le propriétaire	___	___	___
Autres nuitées indisponibles	Maintenance et fermetures documentées	___	___	___
Nuitées disponibles	Nuitées calendaires moins nuitées bloquées et indisponibles	___	___	___
Occupation	Nuitées vendues / nuitées disponibles	___%	___%	___%
Nuitées vendues	Nuitées disponibles x occupation	___	___	___
ADR	Revenus d’hébergement / nuitées vendues	___	___	___
Chiffre d’affaires brut d’hébergement	Nuitées vendues x ADR	___	___	___
Frais de distribution et d’encaissement	Répartition réelle des réservations et assiette contractuelle des frais	___	___	___
Frais de gestion	Taux contractuel x assiette de revenus indiquée	___	___	___
Coûts d’exploitation fixes	Budget annuel documenté	___	___	___
Coûts d’exploitation variables	Nuitées vendues ou séjours x coût unitaire	___	___	___
Réserve de maintenance	Assiette et hypothèse indiquées	___	___	___
Fiscalité	Assiette applicable et traitement documenté	___	___	___
Flux de trésorerie net du propriétaire	Revenus moins toutes les lignes ci-dessus	___	___	___
Total des liquidités investies	Base de l’apport en numéraire du propriétaire divulguée	___	___	___
Rendement de trésorerie	Flux de trésorerie net du propriétaire / total des liquidités investies	___%	___%	___%

Utilisez une seule devise et une seule période. Si les données incluent ou excluent les taxes de manière différente, normalisez-les avant tout calcul.

Déduire les coûts selon leurs assiettes réelles

Un modèle fiable n’applique pas chaque pourcentage au chiffre d’affaires brut. La commission d’un canal peut ne s’appliquer qu’aux réservations générées par ce canal. Les frais de paiement peuvent concerner une autre répartition des réservations. Les frais de gestion peuvent être calculés sur le chiffre d’affaires brut d’hébergement, les revenus encaissés ou une autre assiette définie par contrat.

Une séquence pratique est la suivante :

Chiffre d’affaires brut d’hébergement
- commissions des canaux et frais d’encaissement
- frais de gestion
- coûts d’exploitation fixes
- coûts d’exploitation variables
- réserve de maintenance
- fiscalité applicable
= flux de trésorerie net du propriétaire avant financement

Les coûts d’exploitation fixes subsistent lorsque l’occupation baisse. Selon le poste concerné, les coûts variables évoluent généralement avec les nuitées vendues, le nombre de séjours ou le nombre de clients. La réserve de maintenance correspond à des liquidités mises de côté pour de futurs travaux ; elle ne prouve pas que les dépenses de maintenance réelles seront égales à la provision. Le guide des coûts liés à la détention d’une villa permet de vérifier si certaines catégories manquent.

N’insérez pas un pourcentage fiscal générique. Indiquez la taxe applicable, son assiette, l’entité qui la perçoit et si elle est déjà incluse dans une ligne de revenus ou de coûts. Le financement doit également figurer sous le flux de trésorerie avant financement, afin que les acheteurs utilisant des structures d’endettement différentes puissent comparer l’exploitation sous-jacente.

Données communiquées par l’opérateur : Pronoia indique que les acheteurs qualifiés reçoivent un modèle financier illustratif fondé sur les hypothèses divulguées par l’intermédiaire de ses informations sur la détention d’une villa. Un modèle illustratif est un outil de décision, et non une garantie de rendement. Les définitions et conditions actuelles propres au projet doivent être rapprochées des documents pertinents et de la page consacrée à la détention.

Modéliser l’usage personnel sans double comptage

Deux présentations sont valables. Choisissez-en une.

1. Méthode par le stock : soustrayez les dates bloquées par le propriétaire avant de calculer les nuitées disponibles. Les revenus reflètent alors la réduction du stock louable.
2. Méthode de la base commerciale : modélisez une disponibilité commerciale complète, puis présentez l’estimation du revenu net perdu aux dates d’usage personnel comme un effet distinct de cet usage.

N’utilisez pas les deux méthodes dans le même résultat. L’usage personnel serait alors déduit deux fois.

L’effet dépend des dates concernées. Bloquer une nuit où la demande attendue est faible n’est pas la même chose que bloquer une date susceptible d’être vendue à un tarif supérieur. Avec la méthode de la base commerciale, estimez les revenus d’hébergement perdus à partir de la probabilité de vente attendue et de l’ADR propre à la date, puis soustrayez les coûts évités du fait de l’absence de location. Ajoutez, le cas échéant, le ménage, les charges ou les autres coûts occasionnés par le séjour du propriétaire.

Distinguer le rendement de trésorerie annuel de l’appréciation

Le rendement de trésorerie mesure la génération de liquidités par l’exploitation :

Rendement de trésorerie = flux de trésorerie net annuel du propriétaire / total des liquidités investies par le propriétaire

Définissez les deux termes. Précisez si le flux de trésorerie est calculé avant ou après financement et si les liquidités investies comprennent les paiements d’acquisition, la mise en service, l’ameublement et les coûts de transaction supportés par le propriétaire. Un rendement dont le dénominateur est incomplet est surévalué.

L’appréciation est un résultat distinct, fondé sur une future valeur de vente inconnue aujourd’hui. Maintenez tout scénario d’appréciation en dehors du rendement d’exploitation annuel et divulguez la durée de détention supposée, la valeur future, les frais de vente, les taxes et les effets de la durée du droit de propriété ou d’usage. N’ajoutez pas l’appréciation prévisionnelle au flux de trésorerie annuel pour qualifier le résultat de ROI sans présenter le calcul.

Auditer le résultat avant de comparer les villas

Avant de vous appuyer sur le résultat d’un scénario bas, central ou haut, vérifiez que :

• les nuitées vendues concordent avec les nuitées disponibles et le taux d’occupation ;
• l’ADR comprend uniquement les revenus d’hébergement, ou que les exceptions sont divulguées ;
• les blocages du propriétaire et les dates de fermeture sont visibles ;
• les frais de distribution et de gestion utilisent leurs assiettes contractuelles ;
• les coûts fixes sont maintenus dans le scénario de faible occupation ;
• la réserve, la fiscalité et le financement apparaissent sur des lignes distinctes ;
• la catégorie de villa modélisée correspond à la présentation réelle du stock de l’opérateur, par exemple aux annonces de location publiées par Pronoia ;
• les responsabilités de gestion correspondent au contrat, en utilisant ces questions à poser à une société de gestion de villas comme aide à la vérification ; et
• le rendement de trésorerie est présenté séparément de l’appréciation.

Si le modèle ne peut pas montrer la source, la base et la sensibilité de ses hypothèses d’occupation et d’ADR ainsi que de ses principaux postes de coûts, considérez le rendement affiché comme non vérifié au lieu de combler les lacunes avec une moyenne de marché.