ROI delle ville a Bali: calcolo trasparente di ADR, occupazione e costi

Chi acquista deve sapere se i ricavi previsti di una villa resistono a ipotesi realistiche di occupazione, costi operativi e uso personale. Un rendimento dichiarato non può rispondere a questa domanda se non sono visibili il denominatore dei ricavi, la base di calcolo dei costi e quella dell’investimento.

Partite da un modello che possa essere verificato. Lasciate vuoto ogni dato finché non è supportato dallo storico operativo, da un contratto, da un preventivo aggiornato o da un’ipotesi chiaramente indicata. Gli scenari prudente, base e alto devono riflettere input diversi, non tre percentuali di rendimento prive di spiegazione.

Partite da notti disponibili, occupazione e ADR

Per una villa affittata come singola unità, utilizzate sempre le notti-villa. Se le camere vengono vendute separatamente, utilizzate sempre le notti-camera. Mescolare queste unità altera sia l’occupazione sia l’ADR.

Le definizioni fondamentali sono:

ADR = ricavi da alloggio / notti vendute
Occupazione = notti vendute / notti disponibili
Notti vendute = notti disponibili x occupazione
Ricavi lordi da alloggio = notti disponibili x occupazione x ADR

L’ADR è dato dai ricavi da alloggio divisi per le notti-camera vendute. Escludete dall’ADR imposte, ristorazione, trasporti e altri ricavi non legati all’alloggio, a meno che la fonte dei dati non li includa espressamente. In tal caso, riconciliate la differenza prima di utilizzare il dato.

L’occupazione deve utilizzare lo stesso denominatore delle notti disponibili impiegato nel modello dei ricavi. Una previsione basata su una definizione non è confrontabile con un rendiconto operativo che ne usa un’altra.

Mantenete corretto il denominatore dell’occupazione

Calcolate l’inventario destinato alla locazione prima di applicare l’occupazione:

Notti disponibili = notti di calendario
                   - notti bloccate dal proprietario
                   - chiusure programmate per manutenzione
                   - altre notti non disponibili alla vendita

Le notti bloccate dal proprietario riducono l’inventario utilizzabile e la capacità di generare ricavi. Possono anche far apparire più elevata l’occupazione dichiarata, perché il denominatore è più piccolo. Registratele separatamente invece di nasconderle in una rettifica generale della disponibilità.

Statistiche ufficiali: BPS-Statistics Indonesia pubblica i tassi di occupazione delle camere degli hotel classificati a Bali. Sono un contesto utile, ma si tratta di dati alberghieri, non di una previsione per una villa specifica. Posizione, tipologia dell’unità, data di apertura, distribuzione, strategia tariffaria e trattamento dell’inventario possono essere diversi. La più ampia guida ai dati del mercato immobiliare di Bali spiega come distinguere il contesto di mercato dalla valutazione economico-finanziaria del singolo immobile.

Costruite scenari prudente, base e alto da input dichiarati

Utilizzate le stesse formule in ogni colonna. Modificate solo le ipotesi che potete spiegare. Lo scenario prudente non deve coincidere automaticamente con l’ADR e l’occupazione più bassi immaginabili, mentre quello alto non dovrebbe equivalere all’obiettivo commerciale. Ogni scenario richiede una base documentale dichiarata.

Voce del modello	Formula o base documentale	Prudente	Base	Alto
Notti di calendario	Periodo esatto della previsione	___	___	___
Notti bloccate dal proprietario	Date previste dal proprietario	___	___	___
Altre notti non disponibili	Manutenzione e chiusure documentate	___	___	___
Notti disponibili	Notti di calendario meno notti bloccate e non disponibili	___	___	___
Occupazione	Notti vendute / notti disponibili	___%	___%	___%
Notti vendute	Notti disponibili x occupazione	___	___	___
ADR	Ricavi da alloggio / notti vendute	___	___	___
Ricavi lordi da alloggio	Notti vendute x ADR	___	___	___
Costi di canale e incasso	Mix effettivo delle prenotazioni e base contrattuale delle commissioni	___	___	___
Commissione di gestione	Aliquota contrattuale x base di ricavo dichiarata	___	___	___
Costi operativi fissi	Budget annuale documentato	___	___	___
Costi operativi variabili	Notti vendute o soggiorni x costo unitario	___	___	___
Riserva di manutenzione	Base e ipotesi dichiarate	___	___	___
Imposte	Base applicabile e trattamento documentato	___	___	___
Flusso di cassa netto del proprietario	Ricavi meno tutte le voci precedenti	___	___	___
Totale della liquidità investita	Base dichiarata della liquidità apportata dal proprietario	___	___	___
Rendimento di cassa	Flusso di cassa netto del proprietario / totale della liquidità investita	___%	___%	___%

Utilizzate un’unica valuta e un unico periodo. Se gli input includono o escludono le imposte in modo diverso, uniformateli prima di effettuare i calcoli.

Dedurre i costi secondo le rispettive basi effettive

Un modello affidabile non applica ogni percentuale ai ricavi lordi. La commissione di canale può applicarsi solo alle prenotazioni generate da quel canale. I costi di pagamento possono riguardare un mix di prenotazioni diverso. La commissione di gestione potrebbe essere calcolata sui ricavi lordi da alloggio, sui ricavi incassati o su un’altra base definita contrattualmente.

Una sequenza pratica è:

Ricavi lordi da alloggio
- commissioni di canale e costi di incasso
- commissioni di gestione
- costi operativi fissi
- costi operativi variabili
- riserva di manutenzione
- imposte applicabili
= flusso di cassa netto del proprietario prima del finanziamento

I costi operativi fissi continuano a essere sostenuti quando l’occupazione diminuisce. I costi variabili in genere dipendono dalle notti vendute, dai soggiorni o dal numero di ospiti, secondo la voce. La riserva di manutenzione è liquidità accantonata per lavori futuri, non la prova che la manutenzione effettiva coinciderà con l’importo stanziato. La guida ai costi di proprietà di una villa può essere utilizzata per verificare l’eventuale assenza di alcune categorie.

Non inserite una percentuale fiscale generica. Registrate l’imposta applicabile, la base su cui viene calcolata, chi la riscuote e se è già inclusa in una voce di ricavo o di costo. Anche il finanziamento deve essere collocato dopo il flusso di cassa ante finanziamento, in modo che acquirenti con strutture di debito diverse possano confrontare l’attività sottostante.

Dati dichiarati dall’operatore: Pronoia afferma che gli acquirenti qualificati ricevono un modello finanziario illustrativo basato su ipotesi dichiarate attraverso le sue informazioni sulla proprietà delle ville. Un modello illustrativo è uno strumento decisionale, non un rendimento garantito. Le definizioni e le condizioni aggiornate e specifiche del progetto devono essere confrontate con i documenti pertinenti e con la pagina sulla proprietà.

Modellare l’uso del proprietario senza duplicare le deduzioni

Esistono due rappresentazioni valide. Sceglietene una.

1. Metodo dell’inventario: sottraete le date bloccate dal proprietario prima di calcolare le notti disponibili. I ricavi riflettono così la riduzione dell’inventario affittabile.
2. Metodo della base commerciale: modellate la piena disponibilità commerciale, quindi mostrate separatamente, come effetto dell’uso del proprietario, il reddito netto stimato a cui si rinuncia nelle relative date.

Non utilizzate entrambi i metodi nello stesso risultato. L’uso del proprietario verrebbe dedotto due volte.

L’effetto dipende dalle date. Bloccare una notte con una domanda prevista modesta è diverso dal bloccare una data che si prevede di vendere a una tariffa superiore. Con il metodo della base commerciale, stimate i ricavi da alloggio non percepiti utilizzando la probabilità di vendita prevista e l’ADR specifico per la data, quindi sottraete i costi evitati perché la locazione non ha avuto luogo. Aggiungete le pulizie, le utenze o altri costi generati dal soggiorno del proprietario, ove applicabile.

Separare il rendimento di cassa annuale dalla rivalutazione

Il rendimento di cassa misura la generazione di liquidità dell’attività operativa:

Rendimento di cassa = flusso di cassa netto annuo del proprietario / totale della liquidità investita dal proprietario

Definite entrambi gli elementi. Specificate se il flusso di cassa è calcolato prima o dopo il finanziamento e se la liquidità investita comprende i pagamenti per l’acquisizione, l’avviamento, gli arredi e i costi di transazione sostenuti dal proprietario. Un rendimento con un denominatore incompleto è sovrastimato.

La rivalutazione è un risultato distinto, basato su un valore di vendita futuro che oggi non è noto. Mantenete ogni scenario di rivalutazione fuori dal rendimento operativo annuale e dichiarate il periodo di detenzione ipotizzato, il valore futuro, i costi di vendita, le imposte e gli effetti della durata del diritto di proprietà. Non sommate la rivalutazione prevista al flusso di cassa annuale definendo ROI il risultato senza mostrarne il calcolo.

Verificare il risultato prima di confrontare le ville

Prima di fare affidamento sull’esito di uno scenario prudente, base o alto, controllate che:

• le notti vendute siano riconciliate con le notti disponibili e l’occupazione;
• l’ADR contenga solo i ricavi da alloggio oppure che le eccezioni siano dichiarate;
• i blocchi del proprietario e le date di chiusura siano visibili;
• gli oneri di canale e di gestione utilizzino le rispettive basi contrattuali;
• i costi fissi rimangano inclusi nello scenario di bassa occupazione;
• riserva, imposte e finanziamento siano voci separate;
• la categoria di villa inserita nel modello corrisponda alla presentazione dell’inventario effettivo dell’operatore, come negli annunci di locazione pubblicati da Pronoia;
• le responsabilità di gestione corrispondano al contratto, utilizzando queste domande per una società di gestione di ville come supporto alla verifica; e
• il rendimento di cassa sia indicato separatamente dalla rivalutazione.

Se il modello non è in grado di mostrare la fonte, la base e la sensibilità dei dati relativi a occupazione, ADR e principali voci di costo, considerate il rendimento esposto come non verificato, anziché colmare le lacune con una media di mercato.