ROI de villas en Bali: calculadora transparente de ADR, ocupación y costes

Un comprador necesita saber si los ingresos previstos de una villa se mantienen después de aplicar una ocupación realista, los costes operativos y el uso personal. Una rentabilidad anunciada no permite responder a esa pregunta si no se muestran el denominador de los ingresos, la base de costes y la base de la inversión.

Empiece con un modelo que pueda auditar. Mantenga cada dato de entrada en blanco hasta que esté respaldado por el historial operativo, un contrato, un presupuesto vigente o un supuesto claramente identificado. Los escenarios bajo, base y alto deben reflejar datos de entrada distintos, no tres porcentajes de rentabilidad sin explicar.

Empiece por las noches disponibles, la ocupación y el ADR

Para una villa que se alquila como una sola unidad, utilice siempre noches de villa. Si las habitaciones se venden por separado, utilice siempre noches de habitación. Mezclar estas unidades distorsionará tanto la ocupación como el ADR.

Las definiciones básicas son:

ADR = ingresos de alojamiento / noches vendidas
Ocupación = noches vendidas / noches disponibles
Noches vendidas = noches disponibles x ocupación
Ingresos brutos de alojamiento = noches disponibles x ocupación x ADR

El ADR es el resultado de dividir los ingresos de alojamiento entre las noches de habitación vendidas. Mantenga los impuestos, la restauración, el transporte y otros ingresos no relacionados con el alojamiento fuera del ADR, salvo que la fuente de los datos los incluya expresamente. Si los incluye, concilie la diferencia antes de utilizar la cifra.

La ocupación debe emplear el mismo denominador de noches disponibles que el modelo de ingresos. Una previsión que utiliza una definición y un informe operativo que utiliza otra no son comparables.

Mantenga fiel el denominador de la ocupación

Calcule el inventario de alquiler antes de aplicar la ocupación:

Noches disponibles = noches naturales
                    - noches bloqueadas por el propietario
                    - cierres de mantenimiento programados
                    - otras noches no disponibles para la venta

Las noches bloqueadas por el propietario reducen el inventario utilizable y la capacidad de generar ingresos. También pueden hacer que la ocupación comunicada parezca más alta porque el denominador es menor. Regístrelas por separado en lugar de ocultarlas dentro de un ajuste general de disponibilidad.

Estadísticas oficiales: BPS-Statistics Indonesia publica las tasas de ocupación de habitaciones de hoteles clasificados en Bali. Es un contexto útil, pero son datos hoteleros, no una previsión para una villa concreta. La ubicación, el tipo de unidad, la fecha de apertura, la distribución, la estrategia de precios y el tratamiento del inventario pueden diferir. La guía general de datos del mercado inmobiliario de Bali explica cómo separar el contexto de mercado del análisis de un activo concreto.

Construya escenarios bajo, base y alto a partir de datos declarados

Utilice las mismas fórmulas en todas las columnas. Cambie únicamente los supuestos que pueda explicar. El escenario bajo no tiene que representar automáticamente el ADR y la ocupación más bajos imaginables, y el alto no debe equivaler al objetivo comercial. Cada escenario necesita una base probatoria explícita.

Partida del modelo	Fórmula o base probatoria	Bajo	Base	Alto
Noches naturales	Periodo exacto de la previsión	___	___	___
Noches bloqueadas por el propietario	Fechas previstas por el propietario	___	___	___
Otras noches no disponibles	Mantenimiento y cierres documentados	___	___	___
Noches disponibles	Noches naturales menos noches bloqueadas y no disponibles	___	___	___
Ocupación	Noches vendidas / noches disponibles	___%	___%	___%
Noches vendidas	Noches disponibles x ocupación	___	___	___
ADR	Ingresos de alojamiento / noches vendidas	___	___	___
Ingresos brutos de alojamiento	Noches vendidas x ADR	___	___	___
Costes de canal y cobro	Combinación real de reservas y base contractual de las comisiones	___	___	___
Comisión de gestión	Porcentaje contractual x base de ingresos indicada	___	___	___
Costes operativos fijos	Presupuesto anual documentado	___	___	___
Costes operativos variables	Noches vendidas o estancias x coste unitario	___	___	___
Reserva de mantenimiento	Base y supuesto indicados	___	___	___
Impuestos	Base aplicable y tratamiento documentado	___	___	___
Flujo de caja neto para el propietario	Ingresos menos todas las partidas anteriores	___	___	___
Efectivo total invertido	Base declarada del efectivo aportado por el propietario	___	___	___
Rentabilidad de caja	Flujo de caja neto para el propietario / efectivo total invertido	___%	___%	___%

Utilice una sola moneda y un único periodo. Si los datos de entrada incluyen o excluyen impuestos de manera distinta, normalícelos antes de calcular.

Deduzca los costes según sus bases reales

Un modelo fiable no aplica todos los porcentajes a los ingresos brutos. La comisión del canal puede aplicarse únicamente a las reservas generadas por ese canal. Los costes de pago pueden corresponder a una combinación de reservas diferente. Una comisión de gestión puede calcularse sobre los ingresos brutos de alojamiento, los ingresos cobrados u otra base definida en el contrato.

Una secuencia práctica es:

Ingresos brutos de alojamiento
- comisiones de canal y costes de cobro
- comisiones de gestión
- costes operativos fijos
- costes operativos variables
- reserva de mantenimiento
- impuestos aplicables
= flujo de caja neto para el propietario antes de financiación

Los costes operativos fijos se mantienen cuando baja la ocupación. Los costes variables suelen responder al número de noches vendidas, estancias o huéspedes, según la partida. La reserva de mantenimiento es efectivo apartado para trabajos futuros, no una prueba de que el mantenimiento real vaya a coincidir con la provisión. La guía de costes de propiedad de una villa puede utilizarse para comprobar si faltan categorías.

No introduzca un porcentaje fiscal genérico. Registre el impuesto aplicable, la base sobre la que se calcula, quién lo recauda y si ya está incluido en alguna partida de ingresos o costes. La financiación también debe figurar después del flujo de caja antes de financiación, para que los compradores con estructuras de deuda distintas puedan comparar la operación subyacente.

Información del operador: Pronoia indica que los compradores cualificados reciben un modelo financiero ilustrativo basado en supuestos declarados a través de su información sobre la propiedad de villas. Un modelo ilustrativo es una herramienta para tomar decisiones, no una rentabilidad garantizada. Las definiciones y condiciones vigentes de cada proyecto deben contrastarse con los documentos correspondientes y la página de propiedad.

Modele el uso del propietario sin duplicar deducciones

Hay dos presentaciones válidas. Elija una.

1. Método del inventario: reste las fechas bloqueadas por el propietario antes de calcular las noches disponibles. De este modo, los ingresos reflejan el menor inventario alquilable.
2. Método de referencia comercial: modele la disponibilidad comercial completa y, después, muestre como un efecto separado del uso del propietario los ingresos netos estimados a los que se renuncia en esas fechas.

No utilice ambos métodos en el mismo resultado. Eso descontaría dos veces el uso del propietario.

El efecto depende de las fechas. Bloquear una noche con poca demanda prevista no equivale a bloquear una fecha que se espera vender a una tarifa superior. Con el método de referencia comercial, estime los ingresos de alojamiento no percibidos mediante la probabilidad de venta prevista y el ADR específico de la fecha; después, reste los costes evitados porque el alquiler no se produjo. Añada la limpieza, los suministros u otros costes generados por la estancia del propietario cuando corresponda.

Separe la rentabilidad anual de caja de la revalorización

La rentabilidad de caja mide la generación de efectivo de la operación:

Rentabilidad de caja = flujo de caja neto anual para el propietario / efectivo total invertido por el propietario

Defina ambos componentes. Indique si el flujo de caja se calcula antes o después de la financiación y si el efectivo invertido incluye los pagos de adquisición, la puesta en marcha, el mobiliario y los costes de transacción asumidos por el propietario. Una rentabilidad con un denominador incompleto está sobreestimada.

La revalorización es un resultado separado que depende de un valor de venta futuro hoy desconocido. Mantenga cualquier escenario de revalorización fuera de la rentabilidad operativa anual e indique el periodo de tenencia supuesto, el valor futuro, los costes de venta, los impuestos y los efectos del plazo de propiedad. No sume la revalorización prevista al flujo de caja anual y denomine ROI al resultado sin mostrar el cálculo.

Audite el resultado antes de comparar villas

Antes de confiar en el resultado de cualquier escenario bajo, base o alto, compruebe que:

• las noches vendidas cuadran con las noches disponibles y la ocupación;
• el ADR solo contiene ingresos de alojamiento o se declaran las excepciones;
• los bloqueos del propietario y las fechas de cierre son visibles;
• los cargos de canal y gestión utilizan sus bases contractuales;
• los costes fijos se mantienen en el escenario de baja ocupación;
• la reserva, los impuestos y la financiación figuran en partidas separadas;
• la categoría de villa modelizada coincide con la presentación del inventario real del operador, como los anuncios de alquiler publicados por Pronoia;
• las responsabilidades de gestión se corresponden con el contrato, utilizando estas preguntas para una empresa de gestión de villas como ayuda para la revisión; y
• la rentabilidad de caja se presenta separada de la revalorización.

Si el modelo no puede mostrar la fuente, la base y la sensibilidad de sus datos de ocupación, ADR y principales costes, considere que la rentabilidad presentada no está verificada, en lugar de rellenar los vacíos con un promedio de mercado.