Les étrangers peuvent-ils acheter à Bali ? Guide par structure (2026)

Votre première décision ne consiste pas à choisir une villa. Il faut d’abord déterminer qui, personne ou entité, détiendra le droit juridique, pour quel usage et dans quelle structure indonésienne.

Un acheteur étranger peut envisager un bail contractuel, un droit résidentiel sous Hak Pakai s’il remplit les conditions requises, ou une société indonésienne à capitaux étrangers détenant un Hak Guna Bangunan, couramment appelé HGB. Ces voies répondent à des objectifs différents. Le bon choix dépend de la fonction du bien : résidence, activité d’hébergement génératrice de revenus ou actif susceptible d’être transféré ultérieurement.

Commencer par l’usage prévu et le titulaire juridique

Les ressortissants étrangers ne peuvent pas détenir directement un Hak Milik, la forme la plus forte de propriété foncière privée en Indonésie. Les orientations officielles de l’ATR/BPN sur les droits fonciers des étrangers exposent le cadre réglementaire applicable. Le PP n° 18 de 2021 constitue actuellement le règlement central sur les droits fonciers, les droits de gestion, les lots en copropriété et l’enregistrement foncier.

Cette restriction ne doit pas conduire à un montage avec prête-nom ni à un accord parallèle rédigé sans rigueur. Avant d’aborder la structure, établissez plutôt quatre faits :

1. Le bien sera-t-il occupé à titre personnel, loué commercialement ou affecté aux deux usages ?
2. L’acheteur est-il une personne physique ou une véritable entreprise opérationnelle ?
3. Pendant combien de temps le contrôle doit-il durer, y compris toute période de prolongation ?
4. L’acheteur prévoit-il de vendre ou de transmettre le droit par succession, ou encore de céder des parts sociales ?

Ces réponses réduisent le nombre de voies viables avant que les conditions commerciales ne détournent l’attention de l’adéquation juridique.

Comparer les trois structures

Question	Bail contractuel	Résidence admissible sous Hak Pakai	PT PMA détenant un HGB
Titulaire admissible	Une personne physique ou une entité étrangère peut conclure le contrat en qualité de preneur, sous réserve de vérifier les documents et leur caractère exécutoire	Une personne physique étrangère remplissant les conditions applicables en matière de résidence, d’immigration et de bien immobilier	Une société indonésienne à capitaux étrangers ayant un objet commercial approprié et réel
Objet du contrôle	Possession et usage contractuels ; le titre foncier enregistré sous-jacent reste détenu par son titulaire	Un droit foncier enregistré ou un droit résidentiel admissible détenu par la personne étrangère éligible	La société détient le HGB enregistré ; l’investisseur détient des parts de la société
Durée	Fixée par les documents du bail, y compris tout mécanisme valable de prolongation	Les règles légales relatives à la durée, à la prolongation et au renouvellement s’appliquent	Les règles légales relatives à la durée, à la prolongation et au renouvellement du HGB s’appliquent
Usage	Limité par le contrat, le titre, le zonage, les autorisations de construire et les licences d’exploitation	Destiné à la résidence d’un étranger remplissant les conditions requises, sous réserve des exigences réglementaires	Doit correspondre aux activités approuvées de la PT PMA, à l’usage du terrain et aux licences
Transfert	La cession ou la revente dépend du contrat, des consentements requis et des pièces justificatives	Le transfert est soumis aux exigences d’éligibilité, d’acte et d’enregistrement	Peut prendre la forme d’un transfert d’actif ou d’une cession de parts, chacun relevant d’autorisations, de responsabilités et d’un traitement fiscal distincts
Complexité	Généralement moindre, mais la qualité de la rédaction concentre une grande partie du risque	Moyenne, car l’éligibilité et la qualification du bien doivent être confirmées	La plus élevée, en raison des obligations liées à la société, à l’investissement, aux déclarations, aux licences et au foncier

Cette matrice est un outil de présélection, non un substitut à l’examen du certificat, du propriétaire, du site et des documents propres à la transaction.

Choisir le bail lorsque le contrôle contractuel correspond au projet

Un bail confère au preneur des droits contractuels, et non la propriété enregistrée du titre foncier sous-jacent. Sa valeur pratique dépend donc de l’acte : les parties, la description du bien, la preuve des paiements, les droits de possession, l’usage autorisé, les dispositions en cas de manquement, les droits de cession et le mécanisme de prolongation ont tous leur importance.

Une voie de prolongation est plus solide si le calendrier, la méthode, la base de calcul du prix, la procédure de notification et les conséquences d’un refus sont clairement consignés. Une vague promesse de prolongation ultérieure n’équivaut pas à une option exécutoire dès aujourd’hui.

Durée propre au projet, déclarée par l’opérateur : Pronoia utilise un bail de longue durée sécurisé, assorti d’une voie de prolongation. Les acheteurs doivent néanmoins vérifier dans les documents signés ce que signifie concrètement « sécurisé », comment la prolongation fonctionne et si une cession ultérieure nécessite l’accord du propriétaire. Les distinctions générales sont présentées dans bail ou pleine propriété à Bali, tandis que la structure du projet est décrite sur la page consacrée à la détention.

Le bail peut convenir à un usage personnel ou à un projet d’investissement, mais il ne suffit pas à établir l’autorisation d’exploiter un hébergement de courte durée ou une activité hôtelière.

Envisager le Hak Pakai pour une résidence personnelle admissible

Le PP n° 103 de 2015 régit la propriété résidentielle des ressortissants étrangers remplissant les conditions requises. Dans les grandes lignes, cette voie concerne les étrangers admissibles résidant en Indonésie et les biens résidentiels répondant aux critères applicables. Le PP 18/2021 traite également du cadre foncier et d’enregistrement correspondant.

Le Hak Pakai mérite d’être examiné lorsque l’objectif principal est de détenir légalement une résidence, et non d’exploiter une activité hôtelière par l’intermédiaire d’une société. Le conseil juridique doit confirmer l’éligibilité de l’acheteur au regard des règles d’immigration, le titre et la catégorie du bien, les limites applicables ainsi que les conséquences d’un changement de statut ou d’usage.

Ne supposez pas que toute villa commercialisée auprès d’étrangers peut être convertie en Hak Pakai ou acquise sous ce régime. Le certificat existant, le statut foncier, les autorisations de construire et l’occupation prévue doivent être compatibles avec cette voie.

Réserver la structure PT PMA/HGB à une véritable activité commerciale

Une PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. Lorsqu’elle remplit les conditions légales, elle peut détenir un HGB, droit enregistré permettant de construire et d’utiliser un terrain conformément à l’usage autorisé. L’investisseur étranger contrôle des parts de la société au lieu de détenir personnellement le terrain.

Cette structure peut convenir à une véritable activité de promotion ou d’hébergement, mais elle ne doit pas servir de simple enveloppe de détention à usage privé. La classification de l’activité, les agréments d’investissement, les autorisations sociales, les obligations déclaratives, l’usage du bâtiment et les licences d’exploitation doivent correspondre à l’activité effectivement exercée dans le bien.

La préparation d’un transfert devient également plus complexe. La vente du bien par la société et la cession des parts de cette société constituent deux opérations différentes. L’acquéreur des parts peut reprendre les passifs de la société, tandis qu’un transfert d’actif exige sa propre analyse foncière, fiscale, des consentements et de l’enregistrement. Les coûts et impôts actuels doivent être établis pour l’opération précise, et non déduits de tableaux trouvés en ligne.

Suivre un protocole de décision fondé sur les documents

Avant de verser une somme non remboursable, suivez cette séquence :

1. Identifier le titulaire : déterminez le titulaire du titre enregistré et vérifiez qu’il est habilité à louer ou à transférer le bien.
2. Lire le certificat : confirmez la nature du droit, les limites, la durée, les charges et la concordance avec la réalité physique du site.
3. Faire correspondre l’usage et les autorisations : vérifiez le zonage, les autorisations de construire et toute licence d’hébergement ou d’activité nécessaire à l’exploitation prévue.
4. Tester la durée : comparez l’horizon d’investissement à la durée juridique ainsi qu’à tout mécanisme de prolongation ou de renouvellement.
5. Modéliser la sortie : identifiez qui peut acquérir le bail, le droit sous Hak Pakai, l’actif ou les parts sociales, et déterminez quels consentements sont nécessaires.
6. Vérifier la contrepartie : examinez l’identité, les pouvoirs sociaux, les éventuels droits du conjoint ou d’un copropriétaire, les litiges et les sûretés.
7. Rapprocher tous les documents : les noms, références de parcelles, surfaces bâties, droits d’accès et échéances de paiement doivent concorder dans l’ensemble du dossier.

Pour l’examen du site, utilisez la liste complète de due diligence immobilière à Bali. Pour un achat dans un programme immobilier, ajoutez les vérifications de construction et de livraison décrites dans l’achat d’une villa sur plan à Bali.

Faire intervenir un conseil indonésien indépendant avant tout engagement

Un conseil juridique indonésien indépendant est nécessaire avant tout engagement lorsque la structure implique l’éligibilité au Hak Pakai, une PT PMA, un HGB, une conversion de titre, une option de prolongation, un usage locatif commercial, une cession de société ou d’actif, un bien foncier issu d’une succession, des charges, un accès contesté, des documents incohérents ou toute proposition de prête-nom.

Ce conseil doit représenter l’acheteur et examiner la structure avant que la réservation, le bail, l’acte de transfert ou le contrat de cession de parts ne devienne contraignant. Ne supposez pas qu’un rédacteur de documents désigné par le vendeur ou un notaire intervenant dans la transaction a le même mandat que le conseil indépendant de l’acheteur.

La vérification finale est simple : le conseil peut-il déterminer, à partir des seuls documents signés, le titulaire juridique, l’usage autorisé, la durée exécutoire et une sortie praticable ? Si une réponse dépend d’une promesse orale, arrêtez-vous avant que les fonds ne deviennent non remboursables.