巴厘岛别墅投资回报率：透明测算ADR、入住率与成本

买家需要判断，别墅的预计收入在现实的入住率、运营成本和业主自用安排下是否仍然成立。如果看不到收入计算所用的分母、成本口径和投资基数，单独一个声称的收益率无法回答这个问题。

应从一套可以核查的模型开始。在获得运营历史、合同、当前报价或明确标注的假设支持之前，所有输入项都应留空。低、中、高情景应由不同的输入假设构成，而不是三个未加解释的回报率数字。

从可出租夜数、入住率和ADR开始

如果别墅以整栋为一个单位出租，就应始终使用别墅夜数。如果各客房分开销售，则应始终使用客房夜数。混用这两种单位会同时扭曲入住率和ADR。

核心定义如下：

ADR = 住宿收入 / 已售夜数
入住率 = 已售夜数 / 可出租夜数
已售夜数 = 可出租夜数 × 入住率
客房总收入 = 可出租夜数 × 入住率 × ADR

ADR是指住宿收入除以已售客房夜数。除非报告来源明确将税费、餐饮、交通和其他非住宿收入计入ADR，否则应将这些项目排除在外。如果来源确实计入了这些项目，应先调节并说明差异，再使用该数据。

入住率必须采用与收入模型相同的可出租夜数作为分母。若预测与运营报告使用不同定义，两者便不具可比性。

如实确定入住率的分母

在应用入住率之前，先计算可出租库存：

可出租夜数 = 日历夜数
           - 业主锁定夜数
           - 计划维护停业夜数
           - 其他不可销售夜数

业主锁定夜数会减少可用库存和创收能力。由于分母变小，它也可能使报告中的入住率显得更高。应将这类夜数单独记录，而不是埋在笼统的可用性调整中。

官方统计：印度尼西亚中央统计局（BPS-Statistics Indonesia）发布巴厘岛星级酒店客房入住率。这些数据可作为背景参考，但它们属于酒店数据，并非对某一栋具体别墅的预测。地段、物业类型、开业日期、分销方式、定价策略和库存处理方式都可能不同。巴厘岛房地产市场数据指南进一步说明了如何区分市场背景与单项资产的投资测算。

用已披露的输入项构建低、中、高情景

每一列都应使用相同公式，只改变能够说明依据的假设。低情景不一定意味着采用能想象到的最低ADR和入住率，高情景也不应等同于销售目标。每种情景都需要说明证据基础。

模型项目	公式或证据依据	低	中	高
日历夜数	精确的预测期间	___	___	___
业主锁定夜数	业主计划自用的日期	___	___	___
其他不可用夜数	维护及有记录的停业日期	___	___	___
可出租夜数	日历夜数减去锁定和不可用夜数	___	___	___
入住率	已售夜数 / 可出租夜数	___%	___%	___%
已售夜数	可出租夜数 × 入住率	___	___	___
ADR	住宿收入 / 已售夜数	___	___	___
客房总收入	已售夜数 × ADR	___	___	___
渠道与收款成本	实际预订组合及合同约定的收费基础	___	___	___
管理费	合同费率 × 明确约定的收入基础	___	___	___
固定运营成本	有文件依据的年度预算	___	___	___
可变运营成本	已售夜数或入住次数 × 单位成本	___	___	___
维护储备金	明确的计提基础及假设	___	___	___
税费	适用计税基础及有文件依据的处理方式	___	___	___
业主现金净流量	收入减去以上所有项目	___	___	___
现金投资总额	已披露的业主现金投入基础	___	___	___
现金收益率	业主现金净流量 / 现金投资总额	___%	___%	___%

全表应使用同一种货币和同一个期间。如果不同输入项对税费的含税或不含税处理不一致，应先统一口径再计算。

按照实际计费基础扣除成本

可靠的模型不会把所有百分比都乘以总收入。渠道佣金可能只适用于渠道带来的预订；支付成本可能适用于另一种预订组合；管理费则可能按客房总收入、实收收入或合同约定的其他基础计算。

一种实用的计算顺序是：

客房总收入
- 渠道佣金与收款成本
- 管理费
- 固定运营成本
- 可变运营成本
- 维护储备金
- 适用税费
= 融资前业主现金净流量

入住率下降时，固定运营成本仍会持续发生。可变成本通常会随已售夜数、入住次数或住客人数变动，具体取决于成本项目。维护储备金是为未来工程预留的现金，并不能证明实际维护费用会等于预留金额。可使用别墅持有成本指南检查是否遗漏了成本类别。

不要直接套用一个笼统的税率。应记录适用税费、计征基础、征收方，以及该税费是否已计入任何收入或成本项目。融资成本也应列在融资前现金流之后，以便采用不同债务结构的买家比较物业本身的经营表现。

**运营方披露：**Pronoia表示，符合条件的买家可通过其别墅持有信息获得一份基于已披露假设的示例财务模型。示例模型是决策工具，不代表有保证的回报。当前项目的具体定义和条款应与相关文件及持有权页面逐一核对。

对业主自用建模时避免重复扣减

有两种合理的呈现方式，选择其中一种即可。

1. **库存法：**先从可出租夜数中扣除业主锁定日期，再计算入住率。由此得出的收入已经反映可出租库存的减少。
2. **完全商业运营基准法：**先按所有日期均可用于商业出租进行测算，再将业主自用日期预计放弃的净收入单列为业主自用影响。

不要在同一个结果中同时使用两种方法，否则会把业主自用的影响扣除两次。

具体影响取决于日期。锁定一个预计需求很低的夜晚，与锁定一个预计能以较高房价售出的日期并不相同。采用完全商业运营基准法时，应根据预计售出概率和特定日期的ADR估算放弃的客房收入，再扣除因未出租而避免的成本。如业主入住会产生清洁、水电或其他成本，也应相应计入。

将年度现金收益率与资产升值分开

现金收益率衡量经营活动产生现金的能力：

现金收益率 = 年度业主现金净流量 / 业主现金投资总额

公式两端都应明确定义。应说明现金流是在融资前还是融资后计算，并说明投入现金是否包括由业主承担的收购付款、前期配置、家具及交易成本。分母不完整会夸大收益率。

资产升值是另一项独立结果，取决于目前尚不可知的未来出售价值。任何升值情景都应排除在年度经营收益率之外，并披露假设持有期、未来价值、出售成本、税费及持有期限带来的影响。不要把预测升值额加进年度现金流后直接称为投资回报率，除非同时展示计算过程。

比较别墅前先审核测算结果

在采用任何低、中、高情景的输出结果之前，应检查：

• 已售夜数能否与可出租夜数及入住率相互核对；
• ADR是否只包含住宿收入，或者是否披露了例外情况；
• 业主锁定日期和停业日期是否清晰可见；
• 渠道费和管理费是否按照合同约定的基础计算；
• 低入住率情景中是否仍保留固定成本；
• 储备金、税费和融资是否单独列项；
• 模型中的别墅类别是否与运营方实际展示的库存相符，例如Pronoia已发布的出租房源；
• 管理职责是否与合同一致，可使用这些别墅管理公司审查问题作为复核辅助；以及
• 现金收益率是否与资产升值分开报告。

如果模型无法说明其入住率、ADR及主要成本输入项的来源、计算基础和敏感性，就应将展示的回报视为未经核实，而不是用市场平均值来填补空白。