ROI von Bali-Villen: Rechner für ADR, Auslastung und Kosten

Käufer müssen wissen, ob die prognostizierten Einnahmen einer Villa einer realistischen Auslastung, den Betriebskosten und der Eigennutzung standhalten. Eine angegebene Rendite beantwortet diese Frage nur, wenn der Nenner der Umsatzberechnung sowie die Kosten- und Investitionsbasis offengelegt sind.

Beginnen Sie mit einem Modell, das sich prüfen lässt. Lassen Sie jede Eingabe leer, bis sie durch die Betriebshistorie, einen Vertrag, ein aktuelles Angebot oder eine eindeutig gekennzeichnete Annahme belegt ist. Das niedrige, das Basis- und das hohe Szenario sollten unterschiedliche Eingaben abbilden, nicht drei unerklärte Renditewerte.

Mit verfügbaren Nächten, Auslastung und ADR beginnen

Wird eine Villa als eine Einheit vermietet, verwenden Sie durchgängig Villennächte. Werden Zimmer einzeln verkauft, verwenden Sie durchgängig Zimmernächte. Eine Vermischung dieser Einheiten verzerrt sowohl die Auslastung als auch die ADR.

Die zentralen Definitionen lauten:

ADR = Beherbergungsumsatz / verkaufte Nächte
Auslastung = verkaufte Nächte / verfügbare Nächte
Verkaufte Nächte = verfügbare Nächte x Auslastung
Brutto-Unterkunftsumsatz = verfügbare Nächte x Auslastung x ADR

ADR bezeichnet den Beherbergungsumsatz geteilt durch die verkauften Zimmernächte. Steuern sowie Einnahmen aus Verpflegung, Transport und anderen Leistungen außerhalb der Beherbergung gehören nicht in die ADR, sofern die Berichtsquelle sie nicht ausdrücklich einbezieht. Ist dies der Fall, gleichen Sie die Abweichung ab, bevor Sie den Wert verwenden.

Für die Auslastung muss derselbe Nenner der verfügbaren Nächte gelten wie im Umsatzmodell. Eine Prognose mit einer Definition und ein Betriebsbericht mit einer anderen sind nicht vergleichbar.

Den Nenner der Auslastung korrekt halten

Berechnen Sie den Vermietungsbestand, bevor Sie die Auslastung anwenden:

Verfügbare Nächte = Kalendertage bzw. -nächte
                   - vom Eigentümer blockierte Nächte
                   - geplante Schließungen wegen Instandhaltung
                   - sonstige nicht zum Verkauf verfügbare Nächte

Vom Eigentümer blockierte Nächte verringern den nutzbaren Bestand und das Umsatzpotenzial. Zugleich können sie die ausgewiesene Auslastung besser erscheinen lassen, weil der Nenner kleiner wird. Erfassen Sie diese Nächte separat, statt sie in einer allgemeinen Verfügbarkeitsanpassung zu verbergen.

Amtliche Statistiken: BPS-Statistics Indonesia veröffentlicht Zimmerauslastungsquoten klassifizierter Hotels auf Bali. Diese Daten liefern nützlichen Kontext, sind aber Hotelstatistiken und keine Prognose für eine bestimmte Villa. Lage, Einheitentyp, Eröffnungszeitpunkt, Vertrieb, Preisstrategie und Bestandsbehandlung können jeweils abweichen. Der ausführlichere Leitfaden zu den Daten des Immobilienmarkts auf Bali erläutert, wie sich Marktkontext und objektbezogene Kalkulation voneinander trennen lassen.

Niedrige, Basis- und hohe Szenarien aus offengelegten Eingaben bilden

Verwenden Sie in jeder Spalte dieselben Formeln. Ändern Sie nur Annahmen, die Sie erklären können. Ein niedriges Szenario bedeutet nicht automatisch die niedrigste vorstellbare ADR und Auslastung; ein hohes Szenario sollte nicht dem Vertriebsziel entsprechen. Für jedes Szenario ist die zugrunde liegende Evidenz anzugeben.

Modellposition	Formel oder Evidenzbasis	Niedrig	Basis	Hoch
Kalendertage bzw. -nächte	Exakter Prognosezeitraum	___	___	___
Vom Eigentümer blockierte Nächte	Vom Eigentümer vorgesehene Termine	___	___	___
Sonstige nicht verfügbare Nächte	Instandhaltung und dokumentierte Schließungen	___	___	___
Verfügbare Nächte	Kalendertage bzw. -nächte abzüglich blockierter und nicht verfügbarer Nächte	___	___	___
Auslastung	Verkaufte Nächte / verfügbare Nächte	___%	___%	___%
Verkaufte Nächte	Verfügbare Nächte x Auslastung	___	___	___
ADR	Beherbergungsumsatz / verkaufte Nächte	___	___	___
Brutto-Unterkunftsumsatz	Verkaufte Nächte x ADR	___	___	___
Kanal- und Zahlungsabwicklungskosten	Tatsächlicher Buchungsmix und vertragliche Gebührenbasis	___	___	___
Managementgebühr	Vertraglich vereinbarter Satz x festgelegte Umsatzbasis	___	___	___
Fixe Betriebskosten	Dokumentiertes Jahresbudget	___	___	___
Variable Betriebskosten	Verkaufte Nächte oder Aufenthalte x Stückkosten	___	___	___
Instandhaltungsrücklage	Festgelegte Basis und Annahme	___	___	___
Steuern	Anwendbare Bemessungsgrundlage und dokumentierte Behandlung	___	___	___
Netto-Cashflow des Eigentümers	Umsatz abzüglich aller vorstehenden Positionen	___	___	___
Gesamter investierter Barbetrag	Offengelegte Barinvestitionsbasis des Eigentümers	___	___	___
Cash-Rendite	Netto-Cashflow des Eigentümers / gesamter investierter Barbetrag	___%	___%	___%

Verwenden Sie eine Währung und einen Zeitraum. Falls Eingaben Steuern uneinheitlich ein- oder ausschließen, vereinheitlichen Sie sie vor der Berechnung.

Kosten entsprechend ihrer tatsächlichen Bemessungsgrundlage abziehen

Ein verlässliches Modell wendet nicht jeden Prozentsatz auf den Bruttoumsatz an. Eine Kanalprovision gilt möglicherweise nur für Buchungen, die über diesen Kanal zustande gekommen sind. Zahlungsgebühren können sich auf einen anderen Buchungsmix beziehen. Eine Managementgebühr kann auf den Brutto-Unterkunftsumsatz, den vereinnahmten Umsatz oder eine andere vertraglich definierte Grundlage berechnet werden.

Eine zweckmäßige Reihenfolge ist:

Brutto-Unterkunftsumsatz
- Kanalprovisionen und Zahlungsabwicklungskosten
- Managementgebühren
- fixe Betriebskosten
- variable Betriebskosten
- Instandhaltungsrücklage
- anwendbare Steuern
= Netto-Cashflow des Eigentümers vor Finanzierung

Fixe Betriebskosten fallen auch bei sinkender Auslastung weiter an. Variable Kosten richten sich je nach Position üblicherweise nach verkauften Nächten, Aufenthalten oder der Gästezahl. Eine Instandhaltungsrücklage ist für künftige Arbeiten zurückgelegtes Geld; sie ist kein Beleg dafür, dass die tatsächlichen Instandhaltungskosten genau der Rücklage entsprechen werden. Mithilfe des Leitfadens zu den Kosten des Besitzes einer Villa lässt sich prüfen, ob Kostenkategorien fehlen.

Setzen Sie keinen pauschalen Steuersatz an. Halten Sie fest, welche Steuer gilt, worauf sie erhoben wird, wer sie einzieht und ob sie bereits in einer Umsatz- oder Kostenposition enthalten ist. Auch die Finanzierung sollte unterhalb des Cashflows vor Finanzierung stehen, damit Käufer mit unterschiedlichen Fremdkapitalstrukturen den zugrunde liegenden Betrieb vergleichen können.

Angaben des Betreibers: Pronoia erklärt, dass qualifizierte Käufer über seine Informationen zum Villenbesitz ein illustratives Finanzmodell auf Grundlage offengelegter Annahmen erhalten. Ein illustratives Modell ist ein Instrument zur Entscheidungsfindung, keine garantierte Rendite. Aktuelle projektspezifische Definitionen und Bedingungen sollten mit den einschlägigen Dokumenten und der Eigentumsseite abgeglichen werden.

Eigennutzung ohne Doppelabzug modellieren

Es gibt zwei zulässige Darstellungen. Wählen Sie eine davon.

1. Bestandsmethode: Ziehen Sie die vom Eigentümer blockierten Termine ab, bevor Sie die verfügbaren Nächte berechnen. Der Umsatz bildet dann den verringerten vermietbaren Bestand ab.
2. Methode mit kommerzieller Ausgangsbasis: Modellieren Sie die vollständige kommerzielle Verfügbarkeit und weisen Sie anschließend die geschätzten entgangenen Nettoeinnahmen für die Eigennutzungstage als separaten Eigennutzungseffekt aus.

Verwenden Sie nicht beide Methoden im selben Ergebnis. Dadurch würde die Eigennutzung doppelt abgezogen.

Der Effekt hängt vom jeweiligen Datum ab. Die Sperrung einer Nacht mit voraussichtlich geringer Nachfrage unterscheidet sich von der Sperrung eines Termins, der voraussichtlich zu einem höheren Preis verkauft werden könnte. Schätzen Sie bei der Methode mit kommerzieller Ausgangsbasis den entgangenen Unterkunftsumsatz anhand der erwarteten Verkaufswahrscheinlichkeit und der datumsspezifischen ADR. Ziehen Sie anschließend die vermiedenen Kosten ab, weil keine Vermietung stattgefunden hat. Rechnen Sie gegebenenfalls Reinigung, Nebenkosten oder andere durch den Aufenthalt des Eigentümers verursachte Kosten hinzu.

Jährliche Cash-Rendite und Wertsteigerung getrennt ausweisen

Die Cash-Rendite misst die operative Generierung von Zahlungsmitteln:

Cash-Rendite = jährlicher Netto-Cashflow des Eigentümers / gesamter vom Eigentümer investierter Barbetrag

Definieren Sie beide Seiten. Geben Sie an, ob der Cashflow vor oder nach Finanzierung ausgewiesen wird und ob der investierte Barbetrag die vom Eigentümer getragenen Erwerbszahlungen, Einrichtungs- und Ausstattungskosten sowie Transaktionskosten umfasst. Eine Rendite mit einem unvollständigen Nenner ist zu hoch ausgewiesen.

Die Wertsteigerung ist ein separates Ergebnis, das auf einem heute unbekannten künftigen Verkaufspreis beruht. Halten Sie jedes Wertsteigerungsszenario außerhalb der jährlichen operativen Rendite und legen Sie die angenommene Haltedauer, den künftigen Wert, die Verkaufskosten, Steuern und Auswirkungen der Laufzeit des Eigentums- oder Nutzungsrechts offen. Addieren Sie die prognostizierte Wertsteigerung nicht zum jährlichen Cashflow und bezeichnen Sie das Ergebnis nicht als ROI, ohne die Berechnung offenzulegen.

Ergebnis vor dem Vergleich von Villen prüfen

Bevor Sie sich auf ein Ergebnis des niedrigen, des Basis- oder des hohen Szenarios stützen, prüfen Sie, ob:

• die verkauften Nächte mit den verfügbaren Nächten und der Auslastung rechnerisch übereinstimmen;
• die ADR ausschließlich Beherbergungsumsatz enthält oder Ausnahmen offengelegt sind;
• Eigentümerblockierungen und Schließungstermine sichtbar sind;
• Kanal- und Managementgebühren ihre vertraglichen Bemessungsgrundlagen verwenden;
• Fixkosten auch im Szenario mit niedriger Auslastung enthalten bleiben;
• Rücklage, Steuern und Finanzierung als separate Positionen ausgewiesen sind;
• die modellierte Villenkategorie der tatsächlichen Bestandsdarstellung des Betreibers entspricht, etwa den veröffentlichten Mietangeboten von Pronoia;
• die Managementaufgaben dem Vertrag entsprechen; nutzen Sie dabei diese Fragen an eine Villenverwaltung als Prüfhilfe; und
• die Cash-Rendite getrennt von der Wertsteigerung ausgewiesen wird.

Kann das Modell Quelle, Grundlage und Sensitivität seiner Annahmen zu Auslastung und ADR sowie seiner größten Kostenpositionen nicht ausweisen, betrachten Sie die dargestellte Rendite als ungeprüft, statt die Lücken mit einem Marktdurchschnitt zu füllen.