Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали? Гид по структурам (2026)

Первое решение касается не выбора виллы. Сначала нужно определить, кто или какая структура будет обладать юридическим правом, для каких целей и в рамках какой предусмотренной индонезийским законодательством схемы.

Иностранный покупатель может рассмотреть договорную аренду, право Hak Pakai на жилую недвижимость при соблюдении установленных требований либо индонезийскую компанию с иностранными инвестициями, владеющую Hak Guna Bangunan, обычно называемым HGB. Эти варианты решают разные задачи. Выбор зависит от того, будет ли объект жильём, приносящим доход гостиничным бизнесом или активом, который впоследствии планируется передать.

Начните с предполагаемого использования и юридического правообладателя

Иностранные граждане не могут напрямую владеть Hak Milik — наиболее полным правом частной собственности на землю в Индонезии. Официальные разъяснения ATR/BPN о правах иностранцев на землю описывают применимую нормативную базу, а PP № 18 от 2021 года является действующим основным нормативным актом, регулирующим права на землю, права управления, помещения в многоквартирных зданиях и регистрацию земли.

Не следует обходить это ограничение с помощью номинальной схемы или небрежно составленного дополнительного соглашения. Прежде чем обсуждать структуру сделки, определите четыре обстоятельства:

1. Будет ли недвижимость использоваться для личного проживания, коммерческой аренды или для обеих целей?
2. Покупателем выступает физическое лицо или реально действующий бизнес?
3. Как долго должен сохраняться контроль с учётом возможного продления?
4. Планирует ли покупатель продать своё право, передать его по наследству или передать доли компании?

Эти ответы помогут сузить круг подходящих вариантов до того, как коммерческие условия отвлекут внимание от юридической применимости структуры.

Сравните три структуры

Вопрос	Договорная аренда leasehold	Жильё по Hak Pakai при соблюдении требований	PT PMA, владеющая HGB
Допустимый правообладатель	Иностранное физическое или юридическое лицо может заключить договор в качестве арендатора при условии проверки документов и исполнимости договора	Иностранное физическое лицо, соответствующее применимым требованиям к проживанию, иммиграционному статусу и недвижимости	Индонезийская компания с иностранными инвестициями, имеющая надлежащую реальную деловую цель
Что находится под контролем	Владение и использование на основании договора; зарегистрированный титул на землю остаётся у его владельца	Зарегистрированное право на землю или соответствующую требованиям жилую недвижимость принадлежит имеющему на него право иностранному физическому лицу	Компания владеет зарегистрированным HGB, а инвестор — долями в компании
Срок	Определяется арендными документами, включая любой действительный механизм продления	Применяются установленные законом правила о сроке, продлении и возобновлении	Применяются установленные законом правила о сроке HGB, его продлении и возобновлении
Использование	Ограничивается договором, титулом, зонированием, разрешениями на строительство и операционными лицензиями	Предназначено для проживания иностранца, соответствующего установленным требованиям, с учётом нормативных условий	Должно соответствовать утверждённым видам деятельности PT PMA, разрешённому использованию земли и лицензиям
Передача	Уступка или перепродажа зависит от договора, требований к получению согласий и подтверждающих документов	Передача допускается при соблюдении требований к приобретателю, оформлению акта и регистрации	Возможна передача актива или долей компании; для каждого варианта действуют отдельные требования к согласованиям, обязательствам и налогообложению
Сложность	Обычно ниже, однако значительная часть риска зависит от качества договора	Средняя: необходимо подтвердить соответствие требованиям как покупателя, так и объекта	Самая высокая из-за требований корпоративного и инвестиционного законодательства, отчётности, лицензирования и соблюдения норм о земле

Эта матрица предназначена для предварительного отбора, а не для замены проверки конкретного сертификата, собственника, участка и документов по сделке.

Выбирайте leasehold, если договорный контроль соответствует плану

Leasehold предоставляет арендатору договорные права, а не зарегистрированное право собственности на лежащий в их основе земельный титул. Поэтому практическая ценность аренды зависит от содержания акта: важны стороны, описание объекта, подтверждение платежей, права владения, разрешённое использование, положения о нарушении обязательств, права уступки и механизм продления.

Механизм продления надёжнее, если чётко зафиксированы сроки, порядок, принцип определения цены, процедура уведомления и последствия отказа. Расплывчатое обещание продлить аренду в будущем не равно юридически исполнимому опциону, существующему уже сейчас.

Условие конкретного проекта со слов оператора: Pronoia использует обеспеченную долгосрочную аренду с возможностью продления. Покупателям всё равно следует проверить, что именно означает «обеспеченная» в подписанных документах, как работает продление и требуется ли согласие собственника на последующую передачу. Общие различия рассмотрены в материале leasehold и freehold на Бали, а структура проекта описана на странице о владении.

Leasehold может подходить для личного использования или инвестиционной стратегии, однако сам по себе договор аренды не даёт разрешения на краткосрочное размещение гостей или ведение гостиничной деятельности.

Рассмотрите Hak Pakai для личного жилья при соблюдении требований

PP № 103 от 2015 года регулирует владение жилой недвижимостью иностранными гражданами, соответствующими установленным требованиям. В широком смысле этот вариант применим к имеющим право на него иностранцам, проживающим в Индонезии, и к жилой недвижимости, отвечающей установленным критериям. PP 18/2021 также регулирует применимую систему прав на землю и регистрации.

Hak Pakai следует оценивать, когда основная цель — жильё, оформленное на законных основаниях, а не корпоративный гостиничный бизнес. Юрист должен подтвердить соответствие покупателя иммиграционным требованиям, титул и категорию объекта, применимые ограничения, а также последствия изменения статуса покупателя или характера использования.

Не стоит предполагать, что любую виллу, предлагаемую иностранцам, можно преобразовать в Hak Pakai или приобрести на основании этого права. Такой вариант должны допускать существующий сертификат, статус земли, разрешения на строительство и планируемый характер проживания.

Используйте PT PMA/HGB только для реальной бизнес-структуры

PT PMA — индонезийская компания с иностранными инвестициями. При наличии законных оснований компания может владеть HGB — зарегистрированным правом застраивать и использовать землю в разрешённых целях. Иностранный инвестор контролирует доли компании, а не владеет землёй лично.

Такая структура может подходить для реального девелоперского или гостиничного бизнеса, но она не должна служить формальной оболочкой владения для личного использования. Классификация бизнеса компании, инвестиционные лицензии, корпоративные одобрения, отчётность, назначение здания и операционные лицензии должны соответствовать тому, что фактически происходит на объекте.

Планирование передачи также усложняется. Продажа недвижимости компанией и продажа долей самой компании — разные сделки. Покупатель долей может принять на себя обязательства компании, тогда как передача актива требует отдельного анализа земельных вопросов, согласий, регистрации и налогов. Актуальные расходы и налоги следует рассчитывать для конкретной сделки, а не выводить из таблиц в интернете.

Применяйте протокол принятия решения, начиная с документов

До внесения невозвратной суммы пройдите следующую последовательность:

1. Установите правообладателя: определите владельца зарегистрированного титула и проверьте его полномочия на сдачу в аренду или передачу.
2. Изучите сертификат: подтвердите вид права, границы, срок, обременения и соответствие фактическим характеристикам участка.
3. Сопоставьте использование с разрешениями: проверьте зонирование, разрешения на строительство и любые лицензии на размещение гостей или ведение бизнеса, необходимые для предполагаемой деятельности.
4. Проверьте срок: сопоставьте инвестиционный горизонт с юридическим сроком и любым механизмом продления или возобновления.
5. Смоделируйте выход: определите, кто может приобрести аренду, право Hak Pakai, актив или доли компании и чьё согласие для этого требуется.
6. Проверьте контрагента: изучите документы, удостоверяющие личность, корпоративные полномочия, права супруга или совладельца, если применимо, а также споры и обеспечительные права.
7. Сверьте все документы: имена, ссылки на земельные участки, площади зданий, права доступа и этапы платежей должны совпадать во всём пакете.

Для проверки объекта используйте более подробный чек-лист юридической проверки недвижимости на Бали. При покупке в строящемся проекте добавьте проверки строительства и передачи из материала о покупке виллы на Бали на стадии проекта.

Привлеките независимого индонезийского юриста до принятия обязательств

Независимый индонезийский юрист необходим до принятия обязательств, если структура связана с соответствием требованиям Hak Pakai, PT PMA, HGB, преобразованием титула, опционом на продление, коммерческой арендой, передачей компании или актива, унаследованной землёй, обременениями, спорным доступом, противоречивыми документами или любым предложением номинальной схемы.

Юрист должен действовать в интересах покупателя и проверить структуру до того, как бронирование, договор аренды, акт передачи или соглашение о передаче долей станут обязательными. Не следует считать, что назначенный продавцом составитель документов или сопровождающий сделку нотариус имеет те же полномочия, что и независимый консультант покупателя.

Итоговая проверка проста: может ли юрист исключительно на основании подписанных документов определить законного правообладателя, разрешённое использование, юридически исполнимый срок и работоспособный вариант выхода? Если хотя бы один ответ зависит от устного обещания, остановитесь до того, как внесённые средства станут невозвратными.