Leasehold или freehold на Бали: что контролирует иностранный покупатель

Ваш реальный выбор заключается не в том, что звучит надежнее: «leasehold» или «freehold». Вопрос в том, дает ли юридическая структура достаточный контроль для предполагаемого использования, срока владения и плана выхода. Аренда на 25 лет с четкими правами на передачу и продление может быть полезнее для иностранного покупателя, чем косвенное притязание на Hak Milik, зависящее от содействия другого лица. Все решают документы.

Начните с определения приобретаемого права

Hak Milik — наиболее сильный индонезийский титул на землю, который обычно описывают как freehold. Иностранное физическое лицо не может напрямую владеть Hak Milik. Постановление Правительства № 18 от 2021 года устанавливает действующую систему земельных прав, их регистрации и доступных иностранцам форм владения.

Leasehold устроен иначе. Это договорное право занимать и использовать недвижимость в течение согласованного срока. Его ценность зависит от подписанного договора аренды, лежащего в его основе земельного титула, полномочий арендодателя, а также качества акта, регистрации и сопутствующей юридической работы. Само слово «leasehold» почти ничего не говорит о цене продления, уступке прав или последствиях продажи земли собственником.

Hak Pakai, или право пользования, — предусмотренное законом право на землю, доступное только при соблюдении требований к правомочности владельца и условиям использования. Государственные материалы ATR/BPN о земельных правах для иностранцев следует изучать вместе с действующими нормативными актами и с учетом обстоятельств конкретного покупателя.

PT PMA — индонезийская компания с иностранными инвестициями. При наличии законных оснований и надлежащем использовании она может владеть Hak Guna Bangunan, или HGB, но не Hak Milik. Это корпоративный путь владения и ведения деятельности, а не короткий путь к личному freehold. Значение имеют цели компании, лицензирование, соблюдение инвестиционных требований и фактическое использование недвижимости.

Сравнивайте контроль, а не названия

Вопрос	Договорный leasehold	Hak Milik	Hak Pakai	Владение HGB через PT PMA
Кто обладает основным правом?	Землевладелец сохраняет титул; арендатор получает договорные права	Правомочный зарегистрированный владелец титула	Правомочный зарегистрированный обладатель права	Индонезийская компания
Срок	Установлен договором	Не является арендой с фиксированным сроком	Определяется установленным законом сроком предоставления права и применимыми продлениями или возобновлениями	Определяется установленным законом сроком предоставления HGB и применимыми продлениями или возобновлениями
Передача	Только в пределах, разрешенных договором аренды; могут потребоваться согласие и оплата сборов	Передача осуществляется по земельному законодательству с учетом правомочности покупателя	В соответствии с законом, требованиями к правомочности и условиями титула	Передача компании или актива должна соответствовать земельным, корпоративным и инвестиционным правилам
Наследование	Зависит от формулировок договора, оформления наследства и применимого права	Иностранные наследники не должны исходить из того, что вправе сохранить право, для которого они не отвечают требованиям	Зависит от правомочности наследника и применимых правил	Наследование долей и активов компании регулируется отдельными наследственными и корпоративными процедурами
Финансирование	Не следует полагать, что кредитор примет это право в качестве обеспечения	Возможность использовать право как обеспечение зависит от кредитора и правомочности заемщика	Принятие права кредитором зависит от самого права и заемщика	Финансирование зависит от компании, актива, кредитора и пакета обеспечения
Разрешенное использование	Имеют значение договор, зонирование, разрешения на строительство и лицензии на деятельность	Титул не отменяет требования планирования и лицензирования	Использование должно соответствовать предоставленному праву и разрешениям	Использование должно соответствовать HGB, видам деятельности компании и разрешениям
Выход	Уступка, субаренда, отказ от права или продажа арендных прав в разрешенных пределах	Продажа правомочному приобретателю	Передача или истечение срока согласно применимым правилам	Продажа долей, продажа актива или иной корпоративный выход; каждый вариант требует отдельных проверок

Это сравнение — инструмент для первичного отбора, а не замена проверке документов. Более полную последовательность действий покупателя см. в контрольном списке due diligence недвижимости на Бали.

Рассчитайте оставшийся срок и экономику продления

Аренда, рекламируемая как «30 лет», могла начаться несколько лет назад. Проверьте дату начала, дату окончания и точное содержание передаваемого права. Если над субарендой существует основной договор аренды, безопасно оценить субаренду можно только после изучения обоих документов и проверки того, что ее срок и разрешенные действия укладываются в рамки основного договора.

Именно условия продления часто превращают на первый взгляд понятную сделку в неопределенную. Универсальной формулы продления аренды на Бали не существует. Пункт договора может предусматривать опцион, лишь обязанность провести переговоры или вообще не давать юридически исполнимого права на продление.

Контрольный список для проверки условия о продлении

• Кто вправе им воспользоваться? Убедитесь, что опцион принадлежит арендатору и, если это предусмотрено, переходит к одобренному правопреемнику или наследственной массе.
• Когда и каким образом? Зафиксируйте период направления уведомления, способ доставки, получателя и все условия, которые к тому моменту уже должны быть выполнены.
• На какой срок? Определите продолжительность каждого продления и зависит ли возможность использовать последующие опционы от реализации предыдущих.
• Как определяется цена? Ищите фиксированную сумму или объективную формулу. Для «рыночной цены» нужны дата оценки, площадь земли, допущения о разрешенном использовании и порядок урегулирования разногласий.
• Кто выбирает оценщика? Проверьте требования к квалификации и независимости, сроки назначения, распределение расходов и порядок действий при расхождении оценок.
• Может ли собственник отказать? Отличайте опцион от обещания обсудить продление.
• Что необходимо подписать? Укажите, требуется ли дополнительный акт, согласие, регистрация или платеж и в какой срок.
• Что сохраняется при продаже или смерти? Проверьте, будут ли условия обязательны для правопреемников, наследников и новых владельцев титула.
• Что не включено? Уточните, остаются ли налоги, нотариальные расходы, регистрационные расходы или иные платежи за пределами формулы, не предполагая заранее их ставку.

В качестве условного примера: формулировка «продление по рыночной цене по соглашению сторон» не дает результата, если стороны не договорятся. Более надежный механизм определяет процедуру оценки и обязательный резервный порядок. Но его исполнимость все равно требует проверки по индонезийскому праву.

Проверьте передачу, наследование и финансирование до подписания

Условия выхода следует закрепить документально уже при входе в сделку. Выясните, можете ли вы уступить право аренды, передать объект в субаренду, передать контроль над компанией-владельцем или продать действующий бизнес готовой виллы. Затем установите, какое согласие требуется, каковы сроки ответа и сборы за передачу, а также есть ли у арендодателя право отклонить покупателя.

Наследование требует отдельного внимания. Договор аренды должен регулировать смерть или недееспособность, полномочия представителей наследственной массы и продолжение прав. Для перехода предусмотренного законом земельного права наследник или правопреемник должен соответствовать применимым юридическим требованиям. При корпоративной структуре возникают иные вопросы о долях, директорах и контроле. Ни один из этих вариантов нельзя сводить к фразе «недвижимость переходит автоматически».

Финансирование в той же мере зависит от конкретной структуры. Прежде чем рассчитывать на заемные средства или финансирование будущего покупателя, получите позицию кредитора по фактическому праву и документам. Договорная аренда, предусмотренный законом титул и актив, принадлежащий компании, предлагают разные пакеты обеспечения. Обещание продавца, что финансирование «доступно», не является ни одобрением кредита, ни подтверждением того, что недвижимость может обеспечить предлагаемую схему залога.

Убедитесь, что право соответствует предполагаемому использованию

Контроль над землей сам по себе не дает разрешения на строительство, сдачу виллы в аренду, ведение гостиничного бизнеса или конкретную планировку здания. Сопоставьте с реальным планом зонирование, разрешения на строительство, доступ, инженерные сети, экологические ограничения и лицензии на деятельность. Договор также должен разрешать такое использование.

Это особенно важно, если покупатель рассчитывает на доход от краткосрочной аренды. Жилой объект, гостиничный бизнес и пассивная инвестиция не обязательно используют один и тот же юридический или лицензионный путь. Описания структур владения по конкретному проекту, включая структуру Pronoia по информации оператора, приведены на странице Владение виллой в Pronoia и локальной странице о владении. Эти условия все равно необходимо подтвердить в документах по сделке.

Покупателям, подписывающим документы из-за рубежа, также следует обеспечить контроль над оригиналами, проверкой личности, доверенностями и условиями платежей. Эти риски исполнения рассмотрены в руководстве по дистанционной покупке.

Не используйте номинальное владение как замену законным правам

При номинальной структуре Hak Milik обычно оформляется на имя правомочного гражданина Индонезии, а иностранный покупатель полагается на дополнительные соглашения, доверенности или заявления как основание экономического контроля. При этом земельный реестр по-прежнему указывает номинального держателя как владельца титула. Практическое положение иностранного покупателя тогда зависит от документов и поведения сторон, которые могут противоречить императивным требованиям к правомочности либо оспариваться как попытка обхода закона.

Это не равнозначно владению признанным правом аренды, соответствию требованиям Hak Pakai или владению отвечающей требованиям PT PMA, которая держит HGB. Доверенность также может быть ограничена, отозвана, затронута смертью или спором либо не соответствовать зарегистрированному титулу. Название такого пакета «контролем freehold» не меняет базового юридического положения.

До внесения депозита заполните итоговую таблицу: укажите зарегистрированное право, зарегистрированного владельца, точное юридическое право покупателя, оставшийся срок, механизм продления, разрешенное использование, путь передачи, порядок наследования, допущение о финансировании и документ, обеспечивающий выход. Если на любой пункт можно ответить только «обычно» или «собственник согласился устно», считайте вопрос нерешенным и добейтесь, чтобы ответ был закреплен в подписанных документах.