Bali Leasehold vs. Freehold: Was ausländische Käufer wirklich kontrollieren

Entscheidend ist nicht, ob „Leasehold“ sicherer klingt als „Freehold“. Entscheidend ist, ob die rechtliche Struktur Ihnen genügend Kontrolle für die geplante Nutzung, Haltedauer und Exit-Strategie gibt. Ein 25-jähriger Leasehold-Vertrag mit klaren Übertragungs- und Verlängerungsrechten kann für ausländische Käufer nützlicher sein als ein indirekter Anspruch auf Hak Milik, der von der Mitwirkung einer anderen Person abhängt. Maßgeblich sind die Dokumente.

Zuerst klären, welches Recht erworben wird

Hak Milik ist der stärkste indonesische Grundstückstitel und wird üblicherweise als Freehold bezeichnet. Eine ausländische Privatperson kann Hak Milik nicht direkt halten. Die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 bildet den aktuellen Rahmen für Grundstücksrechte, deren Registrierung und die zulässigen Formen ausländischen Eigentums.

Ein Leasehold ist etwas anderes. Er ist ein vertragliches Recht, eine Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum zu belegen und zu nutzen. Sein Wert hängt vom unterzeichneten Vertrag, dem zugrunde liegenden Grundstückstitel, der Verfügungsbefugnis des Verpächters sowie von der Qualität der Urkunde, der Registrierung und der begleitenden Abwicklung ab. Der Begriff „Leasehold“ allein sagt wenig über die Preisbildung bei einer Verlängerung, die Übertragbarkeit oder die Folgen eines Grundstücksverkaufs durch den Eigentümer aus.

Hak Pakai, das Nutzungsrecht, ist ein gesetzlich geregeltes Grundstücksrecht, das nur zur Verfügung steht, wenn die Voraussetzungen hinsichtlich Berechtigung und Nutzung erfüllt sind. Die ATR/BPN-Unterlagen zu Grundstücksrechten für Ausländer der Regierung sollten zusammen mit den geltenden Vorschriften und den konkreten Umständen des Käufers gelesen werden.

Eine PT PMA ist eine indonesische Gesellschaft mit ausländischer Kapitalbeteiligung. Sofern die Voraussetzungen erfüllt sind und die Struktur ordnungsgemäß genutzt wird, kann sie Hak Guna Bangunan, kurz HGB, anstelle von Hak Milik halten. Dies ist ein gesellschaftsrechtlicher Weg zum Eigentum und Betrieb, keine Abkürzung zu persönlichem Freehold-Eigentum. Gesellschaftszweck, Genehmigungen, Einhaltung der Investitionsvorschriften und die tatsächliche Nutzung der Immobilie sind relevant.

Kontrolle vergleichen, nicht Bezeichnungen

Frage	Vertraglicher Leasehold	Hak Milik	Hak Pakai	HGB im Eigentum einer PT PMA
Wer hält das zentrale Recht?	Der Grundstückseigentümer behält den Titel; der Leasehold-Nehmer hält vertragliche Rechte	Berechtigter eingetragener Titelinhaber	Berechtigter eingetragener Rechtsinhaber	Die indonesische Gesellschaft
Laufzeit	Vertraglich festgelegt	Kein befristeter Leasehold	Bestimmt durch die gesetzliche Einräumung und anwendbare Verlängerungen oder Erneuerungen	Bestimmt durch die gesetzliche HGB-Einräumung und anwendbare Verlängerungen oder Erneuerungen
Übertragung	Nur soweit vertraglich zulässig; Zustimmung und Gebühren können anfallen	Die Übertragung richtet sich nach dem Grundstücksrecht und der Berechtigung des Käufers	Vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen, der Berechtigung und der Bedingungen des Titels	Die Übertragung der Gesellschaft oder des Vermögenswerts muss den grundstücks-, gesellschafts- und investitionsrechtlichen Vorschriften entsprechen
Erbfall	Abhängig von Vertragsgestaltung, Nachlassabwicklung und anwendbarem Recht	Ausländische Erben können nicht davon ausgehen, dass sie ein Recht behalten dürfen, für das sie nicht berechtigt sind	Abhängig von der Berechtigung der Erben und den anwendbaren Vorschriften	Für Anteile und Gesellschaftsvermögen gelten getrennte erbrechtliche und gesellschaftsrechtliche Verfahren
Finanzierung	Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Kreditgeber den Leasehold als Sicherheit akzeptiert	Ein möglicher Sicherheitenwert hängt vom Kreditgeber und von der Berechtigung des Kreditnehmers ab	Die Akzeptanz durch den Kreditgeber hängt vom Recht und vom Kreditnehmer ab	Die Finanzierung hängt von Gesellschaft, Vermögenswert, Kreditgeber und Sicherheitenpaket ab
Zulässige Nutzung	Vertrag, Flächennutzung, Baugenehmigungen und Betriebslizenzen sind sämtlich relevant	Der Titel setzt Planungs- oder Genehmigungsvorschriften nicht außer Kraft	Die Nutzung muss dem eingeräumten Recht und den Genehmigungen entsprechen	Die Nutzung muss mit HGB, Gesellschaftstätigkeiten und Genehmigungen vereinbar sein
Exit	Abtretung, Untervermietung, Aufgabe oder Verkauf der Leasehold-Rechte, soweit zulässig	Verkauf an einen berechtigten Erwerber	Übertragung oder Ablauf nach den anwendbaren Vorschriften	Anteilsverkauf, Verkauf des Vermögenswerts oder ein anderer gesellschaftsrechtlicher Exit, jeweils mit unterschiedlichen Prüfanforderungen

Dieser Vergleich dient als erste Prüfung und ersetzt keine Dokumentenprüfung. Eine ausführlichere Abfolge für Käufer bietet die Due-Diligence-Checkliste für Immobilien auf Bali.

Restlaufzeit und wirtschaftliche Bedingungen der Verlängerung prüfen

Ein mit „30 Jahren“ beworbener Leasehold kann bereits vor mehreren Jahren begonnen haben. Prüfen Sie den Beginn, das Ablaufdatum und das genaue Recht, das übertragen wird. Liegt einem Untervertrag ein Hauptvertrag zugrunde, lässt sich der Untervertrag nicht verlässlich beurteilen, ohne beide zu lesen und zu prüfen, ob seine Laufzeit und Befugnisse in den Rahmen des Hauptvertrags passen.

Bei Verlängerungsklauseln wird ein scheinbar eindeutiges Geschäft häufig ungewiss. Eine universelle Verlängerungsformel für Bali gibt es nicht. Eine Klausel kann eine Option, lediglich eine Verhandlungspflicht oder überhaupt kein durchsetzbares Verlängerungsrecht vorsehen.

Checkliste zur Prüfung einer Verlängerungsklausel

• Wer kann sie ausüben? Prüfen Sie, ob die Option dem Leasehold-Nehmer zusteht und, soweit beabsichtigt, auf einen genehmigten Rechtsnachfolger oder den Nachlass übergeht.
• Wann und wie? Halten Sie das Zeitfenster für die Mitteilung, die Zustellungsart, den Empfänger und alle Bedingungen fest, die bereits erfüllt sein müssen.
• Für welchen Zeitraum? Ermitteln Sie jeden Verlängerungszeitraum und prüfen Sie, ob spätere Optionen von der Ausübung früherer Optionen abhängen.
• Wie wird der Preis festgelegt? Achten Sie auf einen festen Betrag oder eine objektive Formel. Ein „Marktpreis“ erfordert einen Bewertungsstichtag, die Grundstücksfläche, Annahmen zur zulässigen Nutzung und ein Verfahren zur Beilegung von Meinungsverschiedenheiten.
• Wer wählt den Gutachter aus? Prüfen Sie Qualifikation, Unabhängigkeit, Bestellungsfristen, Kostenverteilung und das Verfahren bei voneinander abweichenden Bewertungen.
• Kann der Eigentümer ablehnen? Unterscheiden Sie eine Option von der bloßen Zusage, über eine Verlängerung zu sprechen.
• Was muss unterzeichnet werden? Halten Sie fest, ob und bis wann eine weitere Urkunde, Zustimmung, Registrierung oder Zahlung erforderlich ist.
• Was gilt nach einem Verkauf oder Todesfall fort? Prüfen Sie, ob Rechtsnachfolger, Erben und neue Titelinhaber gebunden sind.
• Was ist ausgeschlossen? Prüfen Sie, ob Steuern, Notarkosten, Registrierungskosten oder andere Gebühren außerhalb der Formel anfallen, ohne dabei einen bestimmten Satz zu unterstellen.

Ein rein illustratives Beispiel: Eine Klausel mit dem Wortlaut „Verlängerung zum einvernehmlich festgelegten Marktpreis“ führt zu keinem Ergebnis, wenn sich die Parteien nicht einigen. Ein belastbarerer Mechanismus definiert das Bewertungsverfahren und eine verbindliche Auffanglösung. Seine Durchsetzbarkeit muss dennoch nach indonesischem Recht geprüft werden.

Übertragung, Erbfall und Finanzierung vor der Unterzeichnung prüfen

Ihr Exit sollte bereits beim Einstieg dokumentiert sein. Klären Sie, ob Sie den Leasehold-Vertrag abtreten, untervermieten, die Kontrolle über eine Eigentümergesellschaft übertragen oder einen fertiggestellten Villenbetrieb verkaufen können. Ermitteln Sie anschließend erforderliche Zustimmungen, Antwortfristen, Übertragungsgebühren und ein etwaiges Recht des Grundstückseigentümers, den Käufer abzulehnen.

Der Erbfall erfordert eine gesonderte Prüfung. Ein Leasehold-Vertrag sollte Tod oder Geschäftsunfähigkeit, Nachlassvertreter und die Fortführung der Rechte regeln. Bei einem gesetzlichen Grundstücksrecht muss der Erbe oder Rechtsnachfolger die maßgeblichen rechtlichen Voraussetzungen erfüllen. Eine Gesellschaftsstruktur wirft andere Fragen zu Anteilen, Geschäftsführern und Kontrolle auf. Keine dieser Konstellationen sollte auf den Satz reduziert werden, die Immobilie gehe „automatisch über“.

Auch die Finanzierung hängt von der jeweiligen Struktur ab. Bevor Sie sich auf Fremdkapital oder die Finanzierung eines künftigen Käufers verlassen, sollten Sie die Einschätzung eines Kreditgebers zum konkreten Recht und zu den Dokumenten einholen. Ein vertraglicher Leasehold, ein gesetzlicher Titel und ein von einer Gesellschaft gehaltener Vermögenswert bieten unterschiedliche Sicherheitenpakete. Die Vertriebszusage, eine Finanzierung sei „verfügbar“, ist weder eine Kreditgenehmigung noch eine Bestätigung, dass die Immobilie die vorgeschlagene Besicherung tragen kann.

Prüfen, ob das Recht zur beabsichtigten Nutzung passt

Die Kontrolle über ein Grundstück erlaubt für sich genommen weder den Bau noch die Vermietung einer Villa, den Betrieb eines Beherbergungsunternehmens oder eine bestimmte Gebäudeanordnung. Prüfen Sie Flächennutzung, Baugenehmigungen, Zufahrt, Versorgungseinrichtungen, Umweltauflagen und Betriebslizenzen anhand des tatsächlichen Vorhabens. Auch der Vertrag muss diese Nutzung erlauben.

Das ist besonders wichtig, wenn ein Käufer Erträge aus Kurzzeitvermietung erwartet. Eine Wohnimmobilie, ein Beherbergungsbetrieb und eine passive Kapitalanlage nutzen nicht zwangsläufig denselben rechtlichen oder genehmigungsrechtlichen Weg. Projektspezifische Beschreibungen der Eigentumsstruktur, einschließlich der von Pronoias Betreiber angegebenen Struktur, finden Sie unter Villeneigentum bei Pronoia und auf der lokalen Eigentumsseite. Diese Bedingungen müssen dennoch in den Transaktionsdokumenten bestätigt werden.

Käufer, die aus dem Ausland unterzeichnen, sollten außerdem die Kontrolle über Originaldokumente, Identitätsprüfungen, Vollmachten und Zahlungsbedingungen behalten. Der Leitfaden zum Immobilienkauf auf Bali aus der Ferne behandelt diese Vollzugsrisiken.

Nominee-Eigentum nicht als Ersatz für eigene Rechte akzeptieren

Bei einer Nominee-Struktur wird Hak Milik üblicherweise auf den Namen einer berechtigten indonesischen Person eingetragen, während sich der ausländische Käufer auf Nebenvereinbarungen, Vollmachten oder Erklärungen stützt, um wirtschaftliche Kontrolle zu beanspruchen. Im Grundbuch bleibt der Nominee als Titelinhaber eingetragen. Die praktische Position des ausländischen Käufers hängt damit von Dokumenten und Handlungen ab, die mit zwingenden Berechtigungsvorschriften kollidieren oder als Umgehungsversuch angefochten werden können.

Das ist nicht gleichbedeutend mit dem Halten eines anerkannten Leasehold-Rechts, der Erfüllung der Voraussetzungen für Hak Pakai oder dem Eigentum an einer regelkonformen PT PMA, die HGB hält. Auch eine Vollmacht kann Beschränkungen, Widerrufsfragen, Tod, Streitigkeiten oder Widersprüchen zum eingetragenen Titel unterliegen. Die Bezeichnung des Pakets als „Freehold-Kontrolle“ ändert nichts an der zugrunde liegenden Rechtslage.

Füllen Sie vor einer Anzahlung ein letztes Arbeitsblatt aus: Benennen Sie das eingetragene Recht, den eingetragenen Inhaber, das genaue Recht des Käufers, die Restlaufzeit, den Verlängerungsmechanismus, die zulässige Nutzung, den Übertragungsweg, die Behandlung im Erbfall, die Finanzierungsannahme und das Exit-Dokument. Lässt sich ein Feld nur mit „normalerweise“ oder „der Eigentümer hat mündlich zugestimmt“ beantworten, betrachten Sie es als ungeklärt und sorgen Sie dafür, dass die unterzeichneten Dokumente die Antwort geben.